Architektenhonorar bis Bauantrag: Kosten, Leistungsphasen & Verhandlungstipps?
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Architektenhonorar bis Bauantrag: Kosten, Leistungsphasen & Verhandlungstipps?

Hallo,
dies ist eine Zusatzfrage zu
Tiefbau 690 und
Grundriss 216
Wie rechnet ein Architekt den folgenden Fall ab?
Wegen der Eigenheimzulage wollen wir u.U. dieses Jahr noch den Bauantrag stellen aber nicht mehr in 2003 bauen.
Hierzu haben wir ein Angebot eines Fertighausherstellers. Der würde für die Planung bis hin zum stellen des Bauantrages 3.500 € verlangen. Ohne Statik, da diese laut seiner Auskunft in Rheinland-Pfalz für den Bauantrag noch nicht notwendig ist. Teilfrage 1: Ist das richtig?
Frage 2: Wenn wir jetzt doch mit einem Architekten bauen würden, was hätten wir in diesem Fall für Kosten mit folgenden Annahmen:
Nettobaukosten der Einfachheitshalber 200 T€ (also ohne Mehrwertsteuer und Architektenleistung, so korrekt?)
Bis hin zum stellen des Bauantrages sind das so viel ich weiß, die Leistungsphasen 1-3. Stimmt das auch soweit?
Jetzt schaut da ein Architekt in sein schlaues HOAIAbk.-Büchlein und liest dafür eine Bandbreite von x€ bis y€ ab. Wie hoch ist diese Bandbreite? Und wo liegt innerhalb dieser Bandbreite der Preis, der normalerweise abgerechnet wird? Ist das Verhandlungssache oder Fall zu Fall Entscheidung?
Vielen Dank für eure Hilfe.
Harald Schneider
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Ich beurteile die Frage zum Architektenhonorar bis zum Bauantrag wie folgt:

    Die Kosten für einen Architekten bis zum Bauantrag sind von verschiedenen Faktoren abhängig. Dazu gehören:

    • Nettobaukosten: Die Grundlage für die Berechnung des Honorars bildet die Höhe der Nettobaukosten.
    • Leistungsphasen: Die Architektenleistung wird in Leistungsphasen unterteilt. Bis zum Bauantrag sind in der Regel die Leistungsphasen 1 bis 4 relevant (Grundlagenermittlung, Vorplanung, Entwurfsplanung, Genehmigungsplanung).
    • Honorarzone: Je nach Schwierigkeitsgrad des Bauvorhabens wird das Honorar in verschiedene Honorarzonen eingeteilt.
    • Individuelle Vereinbarung: Das Honorar ist grundsätzlich Verhandlungssache, orientiert sich aber an der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAIAbk.).

    Als grobe Orientierung kann man sagen, dass die Kosten für die Leistungsphasen 1 bis 4 etwa 25-35% des Gesamthonorars ausmachen. Bei angenommenen Nettobaukosten von 350.000 Euro und einer mittleren Honorarzone könnte das Honorar bis zum Bauantrag im Bereich von 3.500 bis 7.000 Euro liegen. Dies ist jedoch nur eine Schätzung und kann je nach den genannten Faktoren variieren.

    👉 Handlungsempfehlung: Holen Sie mehrere Angebote von Architekten ein und vergleichen Sie die Leistungen und Preise. Achten Sie auf eine detaillierte Aufschlüsselung der Kosten und eine klare Vereinbarung der Leistungen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Architektenhonorar
    Das Architektenhonorar ist die Vergütung für die Leistungen eines Architekten. Es wird auf Basis der Nettobaukosten, der Honorarzone und der erbrachten Leistungsphasen berechnet.
    Verwandte Begriffe: HOAI, Leistungsphasen, Nettobaukosten
    Bauantrag
    Der Bauantrag ist ein formeller Antrag auf Genehmigung eines Bauvorhabens bei der zuständigen Baubehörde. Er ist erforderlich, um ein Gebäude zu errichten, zu ändern oder abzubrechen.
    Verwandte Begriffe: Baugenehmigung, Bauordnung, Baubehörde
    HOAI
    Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ist eine Verordnung, die die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen regelt. Sie dient als Richtlinie für die Berechnung des Honorars, das Honorar ist aber grundsätzlich Verhandlungssache.
    Verwandte Begriffe: Architektenhonorar, Leistungsphasen, Honorarzone
    Leistungsphasen
    Die Architektenleistung wird in Leistungsphasen unterteilt, die den Ablauf eines Bauvorhabens von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung abbilden. Jede Phase umfasst bestimmte Aufgaben und Leistungen des Architekten.
    Verwandte Begriffe: HOAI, Architektenhonorar, Bauantrag
    Nettobaukosten
    Die Nettobaukosten sind die reinen Baukosten ohne Mehrwertsteuer und Baunebenkosten (z.B. Honorare für Architekten, Ingenieure, Gutachter). Sie dienen als Grundlage für die Berechnung des Architektenhonorars.
    Verwandte Begriffe: Baukosten, Architektenhonorar, HOAI
    Honorarzone
    Die Honorarzone gibt den Schwierigkeitsgrad des Bauvorhabens an. Je höher die Honorarzone, desto höher ist das Honorar. Die Einteilung in die Honorarzone erfolgt anhand von Kriterien wie Komplexität, gestalterischer Anspruch und technische Anforderungen.
    Verwandte Begriffe: HOAI, Architektenhonorar, Leistungsphasen
    Genehmigungsplanung
    Die Genehmigungsplanung ist die Leistungsphase 4 der HOAI und umfasst die Erstellung der Bauantragsunterlagen, die Einreichung des Bauantrags bei der Baubehörde und die Koordination mit den Behörden.
    Verwandte Begriffe: Bauantrag, Baugenehmigung, Bauordnung

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Welche Leistungsphasen sind bis zum Bauantrag relevant?
      Bis zum Bauantrag sind in der Regel die Leistungsphasen 1 bis 4 relevant: Grundlagenermittlung, Vorplanung, Entwurfsplanung und Genehmigungsplanung. Jede Phase umfasst bestimmte Aufgaben und Leistungen des Architekten.
    2. Wie wird das Architektenhonorar berechnet?
      Das Architektenhonorar wird auf Basis der Nettobaukosten, der Honorarzone und der erbrachten Leistungsphasen berechnet. Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) dient als Richtlinie, das Honorar ist aber grundsätzlich Verhandlungssache.
    3. Was ist die Honorarzone?
      Die Honorarzone gibt den Schwierigkeitsgrad des Bauvorhabens an. Je höher die Honorarzone, desto höher ist das Honorar. Die Einteilung in die Honorarzone erfolgt anhand von Kriterien wie Komplexität, gestalterischer Anspruch und technische Anforderungen.
    4. Kann ich das Architektenhonorar verhandeln?
      Ja, das Architektenhonorar ist grundsätzlich Verhandlungssache. Es ist ratsam, mehrere Angebote einzuholen und die Leistungen und Preise zu vergleichen. Achten Sie auf eine detaillierte Aufschlüsselung der Kosten und eine klare Vereinbarung der Leistungen.
    5. Was passiert, wenn ich den Bauantrag stelle, aber nicht baue?
      Auch wenn Sie den Bauantrag stellen, aber nicht bauen, ist das Architektenhonorar für die erbrachten Leistungen bis dahin fällig. Es ist wichtig, dies im Architektenvertrag zu regeln.
    6. Was sind Nettobaukosten?
      Die Nettobaukosten sind die reinen Baukosten ohne Mehrwertsteuer und Baunebenkosten (z.B. Honorare für Architekten, Ingenieure, Gutachter). Sie dienen als Grundlage für die Berechnung des Architektenhonorars.
    7. Was beinhaltet die Grundlagenermittlung (Leistungsphase 1)?
      Die Grundlagenermittlung umfasst die Klärung der Aufgabenstellung, die Ortsbesichtigung, die Beratung des Bauherrn und die Zusammenstellung der erforderlichen Unterlagen.
    8. Was beinhaltet die Genehmigungsplanung (Leistungsphase 4)?
      Die Genehmigungsplanung umfasst die Erstellung der Bauantragsunterlagen, die Einreichung des Bauantrags bei der Baubehörde und die Koordination mit den Behörden.

    🔗 Verwandte Themen

    • Architektenvertrag
      Regelt die Rechte und Pflichten von Bauherr und Architekt.
    • Baugenehmigungsprozess
      Der Ablauf von der Antragstellung bis zur Genehmigung.
    • HOAI-Grundlagen
      Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure im Detail.
    • Baufinanzierung
      Wie Sie Ihr Bauvorhaben finanzieren können.
    • Planungsphasen im Überblick
      Von der ersten Idee bis zur Fertigstellung des Baus.

  2. Architektenhonorar: Berechnung nach Gesamtkosten – Honorarzone II

    Foto von Jochen Ebel, Dipl.-Physiker

    Honorarsätze
    Bei Gesamtkosten von 200 000 € und Anteil der nichtgeplanten Ausrüstung (Elektro, Sanitär usw.) kleiner als 1/5 (hier also 40 000 €) sind die anrechenbaren Kosten gleich den Gesamtkosten.

    In der Honorarzone II (z.B. Einfamilienhaus in der Regel) ist das Honorar für die LPAbk. 1  -  9 von 18115 bis 21586 €. Auf die LP 1 bis 4 entfallen davon 27 %  -  also 4891 bis 5828 €. Wie die Schwierigkeit einzuschätzen ist, ist Verhandlungssache. Wegen der Auftragslage am Bau wird oft nur der Mindestsatz genommen und einige verstoßen sogar gegen die gesetzlichen Bestimmungen. Allerdings begibt sich dann der BH auch in großes Risiko, denn er bleibt im Schadensfall ggf. auf einem Teil seines Schadens sitzen, weil er das bewusst in Kauf genommen hat.

    Dazu kommen die Statikkosten. Dabei dürften in der Regel die anrechenbaren Kosten 55 % von den Gesamtnoten sein  -  hier also 110 000 €. Dafür ist das Grundhonorar rund 8 000 bis 10 000 €. Für die LP 1 bis 4 fallen davon hier 55 % an, also 4 400 bis 5 500 €. Allerdings kann die Planung zur Genehmigung in der Regel schon ohne Statik eingereicht werden mit der Bemerkung, dass die Statik nachgereicht wird. In einigen Bundesländern, muss die Statik nur bei Baubeginn vorliegen.

    Aber das Ganze ist in der Regel komplizierter. Schlechte Planung verteuert einen Bau und wenn ein Fertighausanbieter sagt "für die Planung berechne ich Ihnen so und so viel" und dabei die HOAIAbk. unterschreitet (ist zulässig), so haben Sie damit nichts gewonnen  -  denn er hat genau so Planungsaufwand und versteckt die Kosten bei anderen Positionen oder er macht nur eine Kurzplanung und hat dann viel Aufwand beim Bau  -  oder pfuscht dann auch beim Bau.

    In der Regel: Bei gleichem Endergebnis sind die Kosten eines separat geplantes Hauses (ganz gleich ob der Planer Bauingenieur oder Architekt ist  -  ich nenne beide, da die Architekten in die Luft gehen, wenn die Planungsleistungen ganz allgemein als Architektenleistungen bezeichnet werden) und eines Fertighauses praktisch gleich  -  mal ist das eine marginal teurer mal das andere.

    Aber  -  vor allen Dingen bei Fertighäusern  -  sollte man sich einen unabhängigen Fachmann zur Baubegleitung holen. In der Regel ist bei separater Planung der Planer sehr weitgehend der Sachwalter des Bauherrn (nur bei eigenen Fehlern seltener  -  menschlich verständlich), bei einem Fertighaus sieht der Fertighaushersteller fast immer nur seine Interessen und es wird sehr oft geschlampt und gepfuscht. Deswegen eine unabhängige Baubetreuung. Fast alle, die das "gespart" haben, sagen hinter "ach hätten wir, dann hätten wir gespart" und wo Baubetreuung war  -  trotz oft anfänglichen Zögerns  -  "was hätte ich ohne Sie gemacht".

  3. Statik-Berechnung: Vor Baubeginn zwingend erforderlich

    Foto von Lieselotte Tussing

    Statik
    natürlich brauchen Sie eine Statik  -  ob sie nun eingereicht werden muss oder nicht, muss vor Bau gerechnet werden.
    Honorarrechner für Architektenhonorare finden Sie auf
    • Name:

  4. Bauantrag abgelehnt: Statik-Kostenrisiko minimieren

    Foto von

    Statik
    Wenn die Baubehörde aus anderem Grund den Bau nicht genehmigt (z.B. nicht eingehaltene Abstandsflächen oder ...) dann braucht auch keine Statik mehr gemacht zu werden. Deswegen mein getrenntes Ausweisen. Aber anderenfalls hat man Zeit verloren. Und was der Anbieter bei den 3500 € eingebüßt hat, legt er dann evtl. schon bei der Statik drauf  -  dann sind Sie ja schon am Haken.

  5. jau

    Foto von

    einverstanden, Herr Ebel!
    • Name:

  6. HOAI: Einfamilienhäuser – Honorarzone III korrekt?

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    nicht ganz korrekt Herr Ebel
    Einfamilienhäuser fallen in die Honorarzone III:

    Der Bauherr will schließlich keine Wohnbaracke mit Sanitären Gemeinschaftseinrichtungen bauen 😉
    Bis zur fertigen Eingabeplanung sind die Leistungsphasen 1-4 notwendig.
    Wo zwischen Mindest- und Höchstsatz (Mindestsatz, Höchstsatz) das Honorar anzusetzen ist, hängt von der Schwierigkeit des Objekts ab. Standard auf ebenem Gelände ist eher beim Mindestsatz einzuordnen.
    Im Honorarrechner

    Wie der Fertiganbieter auf 3.500 € kommt, bleibt sein Geheimnis. Er kann sich ja über die Baukosten refinanzieren, da merkt es keiner. Im Streitfall kann er trotzdem den Mindestsatz abrechnen, die HOAIAbk. ist verbindliches Preisrecht.
    Zur Notwendigkeit der Statik sagt § 66 der Landesbauordnung:
    "Spätestens bei Baubeginn müssen der Bauaufsichtsbehörde die Nachweise der Standsicherheit und, soweit erforderlich, des Wärme- und Schallschutzes (Wärmeschutzes, Schallschutzes) vorliegen".

  7. Honorarzone Einfamilienhaus: II oder III – Komplexität entscheidend

    Foto von

    Honorarzone
    In der Regel gehören Einfamilienhaus zu Honorarzone II. Da nur eine Küche und ein Sanitärbereich vorhanden ist, ist der Begriff Gemeinschafts ... sowohl zutreffend als auch irrelevant. Aber bei besonders komplizierter Ausführung kann es schon mal in Honorarzone III fallen  -  aber dann über § 11 (2) mit 11 bis 18 Punkten.

  8. Honorarzone: Wohnhäuser eindeutig Zone III nach HOAI?

    wohnhäuser
    gehören eindeutig in die Zone III, Herr ebel. sind sie zufällig in der Tabelle für die Tragwerksplanung? ;--)
    Zone III sind wohnhäuser. IVAbk. sind wohnhäuser mit überdurchschnittlicher Ausstattung. steht wörtlich drin, da braucht man noch nicht mal das punktesystem zu bemühen. freundliche Grüße

  9. HOAI § 12: Honorarzone II vs. III – Vergleich entscheidend

    Foto von

    Nein, ich kann lesen
    § 12 HOAIAbk. Objektliste der Gebäude.
    • Honorarzone II: Einfache Wohnbauten mit ..., Parkhäuser, Verkaufslager
    • Honorarzone III: Wohnhäuser, Wohnheime und Heime mit durchschnittlicher Ausstattung; Kinderhorte

    Also man sollte schon zum Vergleich, die anderen Bauten in der gleichen Honorarzone mit in die Betrachtung einbeziehen und auch mal in § 11 schauen.

  10. Honorarzone II: Garagen als Vergleich für Einfamilienhäuser

    Foto von

    stimmt
    Unter Beiziehung der Bauten in der gleichen Honorarzone (Garagenbauten, Gewächshäuser, Verkaufslager ...) ist Ihr Haus Zone II Herr Ebel.

  11. Architektenkammer: Wohnhäuser in Honorarzone III – Faktencheck!

    Foto von

    Spaß beiseite
    Meine Häuser sind Zone III. Auch die Architektenkammer Berlin schreibt Wohnhäuser der Zone III zu, sollten Sie mal nachlesen. Im übrigen ist die HOAIAbk. eindeutig, siehe Link weiter oben. Sie haben Ihr Leben lang zu wenig abgerechnet.

  12. Architektenhonorar: Abrechnung – Mindestsatz vs. Wertschätzung

    @ Stubenrauch
    welcher Architekt rechnet schon ab, was ihm zusteht ... Meistens zu wenig. Mancher leckt sich schon die Finger beim Mindestsatz  -  und trotzdem meinen viele Auftraggeber, für das Bisschen soo viel Geld!
    Ist wie bei uns, für einen Brief 500,00 € ...
    ich kann nicht oft genug Probst zitieren: "Billig ist teurer als Richtig! "
  13. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Architektenhonorar, Bauantrag & Leistungsphasen: Kosten-Optimierung

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die korrekte Berechnung des Architektenhonorars bis zum Bauantrag, insbesondere die Einordnung von Einfamilienhäusern in die Honorarzonen II oder III nach HOAIAbk.. Es wird betont, dass eine Statik vor Baubeginn unerlässlich ist. Die Verhandlung des Honorars und das Kostenrisiko bei Ablehnung des Bauantrags werden ebenfalls thematisiert.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut dem Beitrag Bauantrag abgelehnt: Statik-Kostenrisiko minimieren sollte man die Statik-Erstellung eventuell aufschieben, wenn die Baugenehmigung aufgrund anderer Faktoren gefährdet ist, um unnötige Kosten zu vermeiden.

    💰 Kosten Zusatzinfo: Der Beitrag Architektenhonorar: Berechnung nach Gesamtkosten – Honorarzone II erläutert die Berechnung des Architektenhonorars basierend auf den Gesamtkosten und der Honorarzone, wobei die Leistungsphasen 1 bis 4 (bis zur Eingabeplanung) etwa 27% des Gesamthonorars ausmachen.

    ✅ Empfehlung: Die korrekte Honorarzone (II oder III) hängt von der Komplexität des Bauvorhabens ab, wie im Beitrag Honorarzone Einfamilienhaus: II oder III – Komplexität entscheidend dargelegt. Es wird empfohlen, vergleichbare Bauten in der gleichen Honorarzone zu betrachten, wie im Beitrag HOAI § 12: Honorarzone II vs. III – Vergleich entscheidend vorgeschlagen.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die Honorarzone im Architektenvertrag eindeutig ab und berücksichtigen Sie die Komplexität Ihres Bauvorhabens. Verhandeln Sie das Architektenhonorar unter Berücksichtigung der HOAI-Bestimmungen und holen Sie im Zweifelsfall eine Zweitmeinung ein.

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