Baufinanzierung möglich?
BAU-Forum: Baufinanzierung

Baufinanzierung möglich?

Hallo,
Folgende SiTuation:
Möchte Immobilie bei Berlin kaufen. Grundstück Erbpacht 99 Jahre 3,5 % auf 145 € je m² ergibt 173 € Monat / normale Preis 170 € je m² / Vorkaufsrecht nach Ablauf 2 /3 des Verkehrswert der Immobilie werden als Ablöse nach 99 Jahren zugesichert. Immobilie kostet 198.000 € schlüsselfertig, 28.000 Baunebenkosten,
Grunderwerbssteuer Notarkosten usw. 11000 €, Garage 10000 €. Außenanlagen 10000 €. Finanzierung ca. 260000 €.
Verdienst als Ehepaar 5620 € netto zuzüglich 360 € Kindergeld (2 Kinder) roundabout ca. 6000 € netto.
Ratenkredite ca. 640 Monatlich / 40000 €.
aktuelle Miete 1100 netto kalt. Eigenkapital ca. 15000 € + Eigenleistung ca. 7500 €. Sondertilgung jährlich durch noch nicht eingerechnete arbeitgeberprämie möglich.
Ist das finanzierbar? wie hoch sind die Raten bzw. welcher Sollzinssatz ist realistisch?
Vielen Dank
  • Name:
  • kaja
  1. Erbpachtvertrag prüfen wegen der zulässigen Beleihungshöhe

    Foto von Hans Dittmer

    Ein Großteil Ihres Eigenkapital wird für die Erwerbsnebenkosten einsetzt. Bei Erbpachtverträgen ist es immer wichtig, vorher in den Vertrag zu schauen, wie hoch das Objekt beliehen werden kann.
    Bei den meisten Erbbauverträgen ist eine Belastungsgrenze von 80 % bis 90 % des Objektwertes vorgesehen. Das würde in Ihrem Fall bedeuten, dass bei den Gesamtkosten von 246.000 €  -  ohne Erwerbsnebenkosten (= Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten (Notarkosten, Grundbuchkosten))  -  die maximale Beleihung bei 196.800 bis 221.400 € liegt. Also diesen Punkt im vorwege klären.
    Theoretisch würden Sie eine Ratenbelastung in Höhe Ihrer monatlichen Miete für das Darlehen hinbekommen. Wichtig ist aber zu wissen, was Sie monatlich an Ratenbelastung tragen können und wollen. Auch sollten Sie bei dem derzeitigen niedrigen Zinsniveau mit einer höheren Tilgung für das Darlehen arbeiten. Der Zinssatz hängt auch von Ihrem Sicherheitsempfinden ab. Wie lang soll die Zinsbindung sein? 10 Jahre, 15 Jahre, 20 Jahre oder noch länger? Je länger Sie die Zinsen festschreiben, um so geringer ist das Zinsänderungsrisiko. Trotzdem haben Sie die Flexibilität, das Darlehen ab den 10. Jahr nach der Vollauszahlung mit einer Frist von 6 Monaten zu kündigen.
    Ein Knackpunkt wird der Ratenkredit sein. Aufgrund Ihres Netto-Haushaltseinkommens ist aus Bankensicht die Ratenbelastung tragbar. Aber viel wichtiger ist, wie viel wollen Sie im Monat an Rate maximal ausgeben?

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