Bauplatzversteigerung von privat
BAU-Forum: Baufinanzierung

Bauplatzversteigerung von privat

Sehr geehrte Damen und Herren,
über eine örtliche Zeitungsannonce ist ein freier Bauplatz ohne Bauzwang von privat angeboten worden. Der Meistbietende sollte laut Anzeigentext den Zuschlag erhalten. Wir haben unser Angebot abgegeben (lief über Chiffre). Nun sind wir vom Verkäufer (Privatmann) angeschrieben worden. Er teilt uns mit, wir lägen mit unserem Angebot unter den drei "Besten". Wir und die zwei anderen "hohen Bieter" werden nun aufgefordert nochmals zu bieten, wobei dann der "Höchste" das Grundstück erhalten soll.
Ist so eine Vorgehensweise des Verkäufers (wohlgemerkt von privat) zulässig?
Johann Krumm
  1. Kniffelige

    Angelegenheit, denn: Bei Versteigerungen kommt mit dem Zuschlag auf ein Gebot ein rechtswirksamer Vertrag zustande. Verträge über Grundstücke sind jedoch nur dann rechtswirksam, wenn diese von einem Notar beurkundet werden.
    Ist eine Frage für einen Rechtsanwalt ...
    • Name:
    • M.P.
  2. Danke für Ihre Antwort, aber mir geht es ...

    Danke für Ihre Antwort,
    aber mir geht es hauptsächlich darum, das der Verkäufer vorher sagt, der Meistbietende erhält das Grundstück, und dann anschließend versucht den Preis noch höher zu treiben, indem er (angeblich) drei Parteien, die sich nicht kennen, gegeneinander auszuspielen.
    Ehrlich gesagt, der Bauplatz gefällt uns sehr gut und wir haben auch schon hoch geboten (im Vergleich der ortsüblichen Preise). Vielleicht sind wir auch schon meistbietend, und wir würden uns sehr ärgern unnötig noch eine Schippe drauf zu legen.
    Was ist nun weise?
    Joahann Krumm
  3. Weise ist es,

    für eine bestimmte Sache nicht mehr zu zahlen als diese einem Wert ist.
    • Name:
    • M.P.
  4. Stimme zu, ...

    Stimme zu,, das Verhalten des Verkäufers ist zwar vermutlich rechtlich nicht zu beanstanden aber moralisch fragwürdig. Gehen Sie in sich und ermitteln Sie für sich den angemessenen Preis. Wenn Sie diesen bereits geboten haben teilen Sie dem Verkäufer mit das Sie nicht höher bieten werden. Sie werden sehen was passiert (und müssen sich im Misserfolgsfall nicht ärgern zu viel bezahlt zu haben!).
  5. Moralisch verwerflich?

    ... eine sehr Weise Antwort ;-).
    Aber ist eine solche Manier nicht zumindest moralisch verwerflich (wir fühlen uns regelrecht verar ...) -
    oder gibt es auch rechtlich gesehen Aspekte, die bei einer solchen Versteigerung von privat nicht legitim sind?
    (Wir sind nicht auf einen Rechtstreit aus, da persönlich betroffen aber sehr interessiert über die "Lex Versteigerungen")
    Johann Krumm
  6. Überschneidung der Antwort mit Herrn Alde ...

    Wir können damit leben, bei der Versteigerung ehrlich von jemanden überboten worden zu sein. Dann eben Pech gehabt.
    Aber dann durch erneute Versteigerung sich auswringen zu lassen ...
    Johann Krumm
    PS: Weitere Meinungen werden gerne gehört
  7. nicht zu beanstanden

    Foto von Dipl.-Ing. univ. Bruno Stubenrauch

    Eine Auktion im Rechtssinn, zu der nur zugelassene Versteigerer berechtigt sind, findet nicht statt. In dieser Hinsicht ist nichts zu beanstanden. Auch moralisch ist das Verfahren einwandfrei. Wenn Sie ein Grundstück der Bundesvermögensverwaltung über ein Bieterverfahren kaufen wollen, läuft es genauso. Und bei der Vergabe jedes privaten Bauauftrags läuft es so, dass die Bieter gegeneinander ausgespielt und zu weiteren Geboten aufgefordert werden. Ebenfalls ohne zu wissen, ob sie vielleicht schon das Beste Angebot abgegeben haben.
    Sie sind in der selben Rolle, die Zigtausenden von Gewerbetreibenden und Freiberuflern im Wettbewerb täglich zugemutet wird.
  8. Meines Erachtens ist es keine echte Versteigerung:

    Ich denke Sie nehmen lediglich an einem Bieterverfahren Teil. Der Verkäufer hat zur Abgabe von Geboten aufgefordert was Sie getan haben. Im Grunde genommen passiert nichts anderes als bei jedem anderem x-beliebigen Grundstücksverkauf (da wissen Sie ja auch nicht ob der Verkäufer noch weitere Interessenten in der Hinterhand hat oder das nur vortäuscht). Machen Sie sich also über den moralischen Teil möglichst wenig Gedanken (Sie werden den Verkäufer nicht ändern können!) und bieten Sie den Ihnen angemessen erscheinenden Preis. Sie werden sicherlich den Zuschlag bekommen wenn Sie das Beste Angebot abgeben (und damit unterscheidet sich hier nichts von einem normalen Verkaufsgespräch bei dem irgendwann der Interessent mit dem höchsten Angebot angerufen wird).
  9. Soweit so gut

    aber  -  Herr Stubenrauch  -  gibt es "im echten Wettbewerb" nicht auch so etwas wie Angebotseröffnung, d.h. das an einem bekannten Termin alle Angebote gelesen werden, und dann gleich der Beste den Zuschlag erhält?
    So hätten wir das gedacht. Aus der Annonce ging nicht hervor, das nochmals eine Auslese stattfindet.
    Johann Krumm
  10. kein Zwang zur Vergabe

    Foto von Dipl.-Ing. univ. Bruno Stubenrauch

    Die Ausschreibung (= Aufforderung zur Abgabe von Angeboten) stellt keinen Antrag (auf Abschluss eines Vertrags) i. s.d. §§ 145 ff. BGBAbk. dar. Erst die eingehenden Angebote sind solche Anträge. Anträge/Angebote können, aber müssen nicht angenommen werden, nicht mal im öffentlichen Bereich. Die VOL nennt z.B. als Grund für die mögliche Aufhebung einer Ausschreibung, dass "kein wirtschaftliches Angebot" eingegangen ist. Oft wird im Anschluss daran ein freihändiges Verfahren durchgeführt, bei dem die günstigsten Bieter nochmal "eingeladen" werden, ein Angebot abzugeben. Das Spielchen kann wiederholt werden.
    Auch als Bauherr sind Sie nicht gezwungen, nach einer Ausschreibung, bei der alle Bieter zur Submission anwesend sind und die Summen verlesen werden, an den Günstigsten zu vergeben.
  11. na dann gut ...

    wenn schon kein ordentliches Versteigerungswesen, dann halt auch keine bindenden Gebote.
    Drehen Sie den Spieß rum und bieten nochmals 25 % mehr als zuvor.
    Alle weiteren Bieter werden aus dem Rennen gekickt und verworfen.
    Unter der Angabe von noch zu erfindenden Gründen (die Straßenbeleuchtung brennt [nicht, wahlweise] die ganze Nacht, die Kanalsohle liegt Ihnen nicht tief genug, der Nachbar zur linken hat Blähungen, das belästigt Sie auf Terrasse später mal etc. was weiß ich) drücken Sie den Preis auf 95 % und einem Kaufvertrag steht nichts im Wege.
    Spielen Sie das Spiel, welches Ihnen aufgezwungen wird.
  12. nicht zu empfehlen

    Foto von Dipl.-Ing. univ. Bruno Stubenrauch

    Nicht zu empfehlen Herr Ber-Sob. Antrag ist Antrag. Schon manche Firma musste nach dem Zurückziehen eines Angebots die Differenz zum zweiten Bieter als Schadenersatz zahlen. Wie wollen Sie konkret ein Angebot formulieren, bei dem Sie nach Annahme einseitig den Preis ändern können bzw. an das Sie sich gar nicht binden wollen?
  13. Ne, eine Bruno

    es dürfte wieder an der Formerfordernis des notariellen Vertrages hängen. Und bis dieser unterschrieben ist, kann ich jederzeit zurück ohne mich irgendwelchen unangenehmen Dingen auszusetzen.
    Es mag bei einer Auftragsvergabe bei Unternehmer, wie weiter oben von Dir beschrieben, durchaus üblich sein, das man vom Unternehmer Schadensersatz bekommt, beim Grundstückskauf von privat an privat sicher nicht.
    Und viele Makler gehen so vor um einen Vermittlungsauftrag zu erhalten, versprechen vollmundig Preise, bekommen den Auftrag und realisieren ein Jahr später davon nur 50 ... 75 % im Verkauf.
    Die von Beginn an gleich gesagt haben es gibt nur diese geringe Summe bekommen keinen Auftrag mehr, die mehr Geld in Aussicht gestellt haben, keine Schadensersatzforderung.
  14. Ne, eine Bernd

    Foto von Dipl.-Ing. univ. Bruno Stubenrauch

    siehe § 311 BGBAbk.:
    Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 entsteht auch durch
    1. die Aufnahme von Vertragsverhandlungen,
    2. die Anbahnung eines Vertrags, usw.
    Der Notar wird zwar gebraucht um den Grundstücksvertrag zu schließen, hat aber nichts mit der Haftung wegen Verletzung vorvertraglicher Pflichten zu tun. Der Verkäufer kann mich nicht auf Zahlung des Grundstückspreises in Anspruch nehmen, aber er wird alle entstehenden Schäden geltend machen können, wenn ich falsche Tatsachen vorspiele und letztlich nicht mit zum Notar gehe.
  15. Von wegen Sie gehören zu den 3 besten Bietern, der Vera ... Sie nur

    das bekommen Sie doch mit einem einfachen Trick locker heraus was da läuft. Diskussion wegen der Rechtswirksamkeit kann man sich getrost sparen.
  16. Ok, OK Bruno, falsche Tatsachen

    (gibt es die überhaupt ... oder ist das sowas wie die größere Hälfte ...) sollten es ja gar nicht sein, aber man könnte z.B. einen Finanzierungsvorbehalt reinsetzen. Spannende Frage dann: Wird sich ein gieriger Verkäufer darauf einlassen und ist ein Kreditinstitut bereit über BRW des Grundstücks zu finanzieren?!
    Aber auch zu der Variante Schadensersatz habe ich noch immer meine Zweifel, ob sich ein Schaden schlüssig feststellen lässt.
    Der Differenzbetrag eines nicht realisierten zu einem realisierten Kaufpreis kann doch kein Schaden sein, da ja zum höheren Preis kein Vertrag zu Stande kam. Gut, eventuell ergibt sich ein Zinsschaden auf Basis des niedrigen Preises für wenig Tage, die zwischen dem abgesagten und dem durchgeführten Vertragstermin liegen, ggf. auch die Kosten des Notars für den Vertragsentwurf. Das war es dann aber auch.
    Springt zwischenzeitlich der andere Interessent ab, entsteht nicht mal der Zinsschaden, da der Verkäufer doch plötzlich nichts mehr hat, woran er den Schaden bemessen könnte, das Angebot dürfte nicht ausreichen.
    Und was ist, wenn man sich im Vertragsentwurf z.B. nicht über öffentliche Abgaben, Zahlungsmodalitäten oder ähnliches einigen kann, der Verkäufer keine Haftung für versteckte Mängel die ihm bekannt sind übernehmen will oder ähnliches und den Vertrag nicht durchführt?! Auch dann ist Essig mit Ersatz, dazu kann mich im Grundstücksverkehr niemand zwingen.
    @Fragesteller: Ich tausche hier mit Bruno meine Rechtsauffassung aus, was geschrieben steht ist unverbindlich, bitte Anwalt oder Notar befragen!
  17. Schadenersatz gut denkbar

    Foto von Dipl.-Ing. univ. Bruno Stubenrauch

    Nehmen wir drei Bieter an, Nr. 3 mit 90.000, Nr. 2 mit 100.000 und ich mit 125.000. Der Verkäufer verlässt sich auf mich. Ich springe nach einigem Hinhalten ab. Bieter 2 mit 100.000 hat inzwischen ein anderes Objekt gekauft, weil er vom Verkäufer eine Absage auf sein Angebot bekommen hat. Der Verkäufer sucht noch ein Weilchen (Schadensminderungspflicht), findet aber niemanden, der mehr als die 90.000 von Bieter 3 bezahlt und verkauft an ihn. Von mir wird er mit gutem Erfolg 10.000 holen können.
    Ein Argument, wie er die weitere Differenz von 25.000 zu meinem Angebot holen kann, fällt mir nicht ein.
  18. Und ergänzend § 311 b BGB

    "Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass
    (1) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung ... "
    Die Verpflichtung zum Erwerb kommt erst durch die Beurkundung zu Stande, da es eben ein Vertrag über ein Grundstück ist!
  19. Vergleich mit Angebotsverfahren im allg. Bauwesen hinkt!

    Vielen Dank für die rege Diskussion. Ich werde die genannten Meinungen sicher nicht als Rechtsberatung verstehen  -  wie gesagt, wir sind nicht auf einen Prozess aus.
    Ich glaube das der Vergleich einer Submission von Herrn Stubenrauch hinkt. Schließlich werde ich (Käufer des Grundstücks) in diesem Fall vom Verkäufer diktiert. Ich erhalte für mein Geld ein Grundstück, wobei der Verkäufer am längeren Hebel sitzt (den Preis hochtreibt).
    Beim Bauherrenvergleich sitzt der Bauherr (Verkäufer der Leistung) am längeren Hebel, da er für sein Geld eine Leistung (Haus) erhält, er aber über seine Vergabemanier die Auftragnehmer (Käufer der Leistung) diktiert (den Preis runterhandelt).
    Sehr interessant ist außerdem die Aussage von Herrn Witzgall  -  bitte, würden Sie mir vielleicht bei dem Trick auf die Sprünge helfen?
    @Alle: wir wollen einen fairen Preis für das Grundstück bieten und wir denken wir haben schon sehr "großzügig" geboten. Für Tricksereien, d.h. von "unserem Wort" (Angebot) hinterher abzuweichen, besteht kein Interesse.
    Johann Krumm
  20. @Bruno E-Mail für Dich

    Und hier nochmal ich: Ich bin gegen mutwilliges, böswilliges veralbern des Verkäufers, aber es kann durchaus objektive Gründe geben, weshalb ich den Vertrag nicht schließe, ohne Ersatz leisten zu müssen.
    Von meiner Seite noch ein Lösungsvorschlag, wenn der Bieter bereit ist, Kosten zu tragen: Machen Sie dem Verkäufer ein notarielles Angebot über den höchsten Preis den Sie bereit sind zu zahlen und binden das Angebot an eine nicht zu lange Frist, um den Verkäufer auch etwas unter Druck zu setzen (2-3 Wochen). Chance: Der Verkäufer gerät unter Druck und nimmt das Angebot an, Risiko: der Verkäufer nimmt nicht an und Sie bleiben auf den Notargebühren, die auch erheblich sein können (hängt vom Kaufpreis ab) sitzen.
    Auch dazu Angebot und Kosten bitte den Notar befragen.
    Die Variante würde ich nur wählen, wenn es mein Traumgrundstück wäre!

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