Wann, wie und wieviel sollen wir finanzieren?
BAU-Forum: Baufinanzierung

Wann, wie und wieviel sollen wir finanzieren?

Von folgenden Vorgaben gehe ich aus: mein Netto ist 2800,- (Beamter, noch 1 Jahr auf Probe), Netto meiner Frau ist 3700,- (in Luxemburg angestellt, unbefristet), (noch) keine Kinder, Eigenkapital zurzeit 50000.-. Keinerlei andere Verpflichtungenn.
Wir wollen also auf deutscher Seite bauen und haben ein Grundstück in einem Neubaugebiet reserviert. Erschließung soll im April beginnen, dann ist mit Abschluss der Verträge die Hälfte des Kaufpreises fällig, in unserem Fall 60000,- (Gesamtgrundstückspreis also 120000.-). Die andere Hälfte wäre 6 Monate nach Vertragsabschluss fällig. Bebauung dann frühestens Anfag 2008 nach Fertigstellung der Erschließung.
Meine Frage ist nun, wie wir vorgehen sollen. Die Anzahlung des Grundstückes könnten wir vom Eigenkapital gerade so bestreiten, allerdings wäre dann ja alles weg. Oder sofort das Grundstück finanzieren und den Cash behalten? Wie könnte dann eine Finanzierung aussehen, wenn man noch nicht weiß, wann das Haus gebaut werden soll? Natürlich befürchten wir auch noch einen Zinsanstieg in diesem Jahr ...
Die andere Frage wäre, wieviel Haus können oder sollen wir uns leisten ausgehend von der finanziellen Situation?
Ich bin für jede hilfreiche Antwort dankbar!
Gruß aus Luxemburg!
  • Name:
  • Maju

  1. Eigenkapital ins Grundstück

    Nutzen Sie das vorhandene Eigenkapital für den Grundstückserwerb. Das wird später bei der Finanzierung auch als Eigenkapital gewertet.
    Zur Finanzierungshöhe empfehle ich immer eine Mindestannuität von 8 % der Kreditsumme.
    Gehen wir von 6.500 € Nettoverdienst aus, zieht man alle Kosten ab. Entweder pauschal (1.000 € für zwei Personen + alle Versicherungen, Kreditbelastungen, Fitnessstudiobeiträge usw) oder nach bereits bekannten Zahlen.
    Wenn dann unterm Strich 4.000 € monatlich übrig bleiben, hat man auch ganz schnell seinen Jahresbeitrag raus: 48.000 €. Entspricht 8 %, also sind 100 % gleich 600.000 € maximale Kredithöhe.
    Allerdings muss man davon ausgehen, dass bei Wohneigentum höhere Nebenkosten anfallen, rechnen Sie mit 2-3 € je m². Eher drei, Sie kennen sicher den Trend, was Energiekosten angeht.
    Und planen Sie ein, dass vielleicht irgendwann Nachwuchs kommt. Also sollten Sie soviel abziehen, dass ein Verdiener für einige Zeit kein Geld heimbringt. Ich denke, dass Sie die entsprechenden Zahlen selbst einsetzen können. Wie im Endeffekt die Finanzierung aufgebaut wird, ist eine andere Frage.
    Es müssen nicht unbedingt die vollen 8 % Annuität zur Bank gehen, man kann einen Teil entweder liquide anlegen und jährlich (!) sondertilgen oder bei einer langen Zinsfestschreibung und einem niedrigen Kreditzins langfristig höher verzinst anlegen. Das kommt auf ihre Sicht an, wie Sie mit der Kapitalanlage umgehen.
    Sie sollten sich nur diese 8 % Annuität leisten und tatsächlich für die Finanzierung ausgeben. Sonst dauert es sehr lange, wird dementsprechend teurer und auch etwas riskanter.

  2. Danke ...

    Danke für die Antwort.
    OK, die Hälfte für das Grundstück also mit dem EKAbk. bezahlen. Wenn dann ein halbes Jahr später die andere Hälfte fällig wird, muss diese aber finanziert werden. Soll dann zu diesem Zeitpunkt schon der geplante Hauskauf mit in die Finanzierung genommen werden? D.h. Verträge bei der Hausbaufirma müssen schon stehen?
    Oder kann man problemlos zuerst nur das Grundstück finanzieren? Soweit ich weiß, bin ich dann für die spätere Hausfinanzierung an diese Bank gebunden (Erstrangige Absicherung ...). Welche Nachteile hat dies?
    MfG
    • Name:
    • Maju

  3. Genau

    Das ist das Problem, habe wohl nicht genau gelesen, wie die Zusammenhänge sind. Nehmen wir aber diese 60.000 als Eigenkapital, sind bei einer Eigenkapitalquote von 20 % dem Hausbau Grenzen gesetzt. In dem Fall also 240.000 €. Das ist ja nun nicht gerade wenig, weiß natürlich nicht, wie Ihre Vorstellungen sind. Wobei natürlich 120.000 für's Grundstück nicht gerade wenig ist. Soll denn der Bau gleich danach beginnen? Oder gibt's vielleicht die Möglichkeit, sich die restlichen 60.000 für's Grundstück anderweitig zu besorgen?

  4. Die Abhängigkeit vom erstrangigen Gläubiger

    können Sie in Grenzen halten, wenn Sie die Grundstücksfinanzierung so gestalten, dass Sie auf jeden Fall vor der Hausfinanzierung den Kredit z.B. kündigen oder ablösen können.
    Kann Vor- und Nachteile (Vorteile, Nachteile) haben.
    Vielleicht finden Sie einen Finanzierer (mir ist nicht bekannt, inwieweit schon Planungen bzw. Kosten für das Haus vorliegen) der bereits schon jetzt ein derartiges Konzept mit Ihnen entwickelt. Evtl. auch schon mit festen Konditionen durch z.B. Forward-Darlehen. Auch eine Bausparlösung könnte in Ihrem Fall mal in Erwägung gezogen werden, wenn die Kosten nicht die Vorteile auffressen. Aber alle Angebote genau vergleichen, bzw. Aufgrund Ihrer Vorstellungen Vorschläge und Angebote "schneidern" lassen.

  5. Baufinanzierung ist einfach!

    Immer wieder lesen wir Fragen von Bauherren zur Finanzierung.
    Immer wieder versuchen Projektentwickler die Bauherren an der Erschließung zu beteiligen. Wer ein Grundstück kauft, muss sicher stellen, dass dieses Grundstück bebaubar ist. Wenn vor der vollständigen Erschließung bezahlt oder auch nur angezahlt werden soll, dann ist zwingend, dass Bürgschaften vom Projektentwickler gestellt werden müssen. Ansonsten erst kaufen, wenn vollständig erschlossen ist. Was passiert, wenn ein Erschließungsträger Insolvenz anmeldet?
    Wenn das Grundstück nicht mit Eigenkapital finanziert werden kann, ist es zwingend Bauleistung, Grundstück und Nebenkosten in einer Summe bei einer Bank zu finanzieren. Der Grund dafür ist, dass viele Banken für die Finanzierung eines Grundstückes ungünstige Konditionen anbieten und wenn die Bank später gewechselt werden soll, müssen neue Grundschulden bestellt werden.
    Wer sein Haus als eine Kapitalanlage betrachtet, bezahlt meistens zu viel. Die Immobilienpreise werden drastisch fallen. Dies ist schon eine Frage der Demographie. Bis dahin dauert es allerdings noch 30 Jahre. Wer vorausschauend denkt, beachtet das Problem Bevölkerung und das Problem Energie.
    Die ideale Lösung für diese Probleme ist ein Passivhaus an der richtigen Stelle. Wer heute baut denkt darüber nach, ob er in der Gegend baut und an diesem Fleck seinen dritten Lebensabschnitt verbringen möchte. Wer im Alter an der Ostsee wohnen möchte, baut schon heute dort und vermietet.
    Mal angenommen der Standort ist richtig, dann sollte so finanziert werden, dass kein Eigenkapital benötigt wird. Wer ein Haus baut, dass nicht zu 100 % über eine vergleichbare Miete refinanzierbar ist, baut zu teuer. Also Mietangebote aus der Region für vergleichbare Häuser einholen und vergleichen. Ist die Finanzierungsrate ohne Einsatz von Eigenkapital höher, dann einfach mieten.
    Wenn nun alles passt, dann die Bank finden, die die günstigsten Konditionen anbietet. Dies ist der Tatsache geschuldet, dass schon kleine Zinseinsparungen erhebliche Hebel erzeugen. Die Zinsbindung kann so lange, wie möglich vereinbart, werden.
    Eine Refinanzierungsrechnung eines Baufinanzierungsexperten ist hier sinnvoll. 10 Jahre Zinsbindung sind bereits Standard. Ob sich 20 oder 30 Jahre Zinsbindung rechnen, ist eine Frage der Höhe des Zinsaufschlages und der Risikobereitschaft.
    Merksatz:
    Wo man Geld hinbringt, muss man sehr genau überlegen. Wo man sich Geld leiht ist, nur im Krisenfall wichtig.
    Stellen Sie einen Finanzierungsplan auf. Vergessen Sie Eigenleistungen. Meine Erfahrung ist, dass sich viele Bauherren maßlos überschätzen. Geld können Sie am besten am Schreibtisch und durch eine gute Verhandlung verdienen. Bedenken Sie folgende Leistungen. (Vermessung, Hausanschlüss, Küche, Lampen, Terrasse, Carport, Garage, Umzug, Kabelanschluss usw.)
    Vergleichen Sie und verhandeln Sie. Dazu müssen Sie einen Bauunternehmer finden, der Ihnen diese Möglichkeit gibt. Wenn Sie mit einem Architekten bauen, haben Sie diese Möglichkeit, aber Sie zahlen dem Architekten auch ein sehr hohes Honorar. Dieses ist meist höher, als der Spareffekt.
    Wenn Sie genau wissen, welche Summe Sie brauchen (Finanzierungsplan), dann gehen Sie zu der Bank mit den niedrigsten Zinsen. Sie geben an, dass Sie über Eigengeld verfügen, sodass die Nebenkosten (Notar, Steuern, Makler, Gebühren) bezahlt werden können. Mehr Eigenkapital brauchen Sie nicht einsetzen.
    Bei entsprechender Bonität werden Sie eine Finanzierungszusage erhalten.
    Lesen Sie auf unseren Webseiten
    • Name:
    • Reg2023-Herr Rog-2149-Kan

  6. beim Bankwechsel müssen keine neuen Grundschulden bestellt werden

    diese Aussage ist ... falsch.
    Mann sollte seine Schreinerarbeiten vom Schreiner machen lassen,
    Maurerarbeiten vom Maurer usw ...
    deshalb fragen Sie jeden ... auch nach seiner Qualifikation und Ausbildung für die Tätigkeit, welche er ausübt.

  7. OK ...

    OK nochmal Danke für die vielen Antworten.
    Ich denke, dass wir es nicht schaffen, die zweite Hälfte des Grundstückpreises "anderweitig zu besorgen", sind ja immerhin 60.000 €.
    Natürlich sind 120.000 für ein Grundstück nicht wenig, es hat aber auch eine Größe von knapp 800 m². Die gute Lage lässt sich die Gemeinde eben bezahlen. Die 50 Grundstücke gingen ja trotzdem weg wie warme Semmeln ...
    Wenn ich jetzt also in ca. 9 Monaten das Grundstück voll bezahlen muss, soll dies zusammen mit der gesamten Baufinanzierung geschehen. D.h. zu diesem Zeitpunkt muss ich schon feste Angebote bzw. Verträge der Baufirmen den Banken vorlegen, sehe ich das so richtig? Das bedeutet, dass der Bau auch spätestens nach 6 Monaten beginnen muss, damit keine Bereitstellungsgebühren zu zahlen sind? Ab welchem Zeitraum wird denn die bereitstellungsfreie Zeit berechnet?
    Ein letzte Frage betrifft das Sondertilgungsrecht. Wenn dies mit 5 % pro Jahr angegeben ist, beziehen sich diese 5 % auf das Anfangsdarhlenen über den gesemtn Finanzierungszeitraum? D.h. kann ich bei einer Finanzierungssumme von 300.000 € jedes Jahr 15.000 extra tilgen, oder beziehen sich die 5 % dann jeweils auf die noch bestehende Restschuld?
    Puh, wirklich nicht einfach, diese Hausbaugeschichte ...
    Gruß
    • Name:
    • Maju

  8. Hallo Maju, . Zu Ihrem letzten Posting meine ...

    Hallo Maju,
    Zu Ihrem letzten Posting meine Empfehlungen und Hinweise:
    A) Restfinanzierung Grundstück plus Haus bei derselben Bank,
    B) Für den Darlehensvertrag verlangt die Bank Verträge oder Angebote, woraus die Finanzierungssummen hervorgehen. Verträge müssen zu diesem Zeitpunkt noch nicht von Ihnen unterzeichnet sein.
    C) Kommt eine Finanzierungszusage der Bank, werden dort einige Auszahlungsvoraussetzungen genannt werden, u.a. hier auch die dann unterzeichneten Verträge und endgültige Kostenzusammenstellung.
    D) Wenn Sie noch 9 Monate Zeit haben, können Sie versuchen, den Darlehensbeginn mit der Bank zu verhandeln oder aber die Zeit nutzen, um z.B. Vergleichsangebote einzuholen (aber Vorsicht, nicht durch "Bankenhopping" Ihr Scoring "verbrennen", lieber einen Finanzierungsvermittler fragen, der erst einmal anonym Konditionen einholt)
    E) Bereitstellungsgebühren berechnen Banken unterschiedlich. Das kann schon ab dem 4. Monat anfangen. Die Regel ist aber ab 7. Monat. Die meisten Banken halten sich an einen Zinssatz von 3 %/Jahr, also 0,25 %/Monat  -  immer auf den Betrag gerechnet, der noch NICHT ausbezahlt wurde. D.h. also, selbst wenn Sie in sechs Monaten mit dem Bau beginnen, aber erst Zug um Zug der Baufirma die Rechnungen bezahlen müssen, werden Sie auf die noch nicht ausbezahlte Darlehenssumme Bereitstellungszinsen bezahlen (meistens, bankabhängig).
    F) Sondertilgungsrecht. Die 5 % pro Jahr verstehen sich immer auf die dann noch bestehende Restschuld.
    Viel Erfolg.

  9. Falsch und richtig und die Kenntnisse der Berater

    Mal angenommen Sie haben im Grundbuch eine Grundschuld für die Sparkasse XYZ bestellt. Wenn Sie nun mit der Deutschen Bank eine neuen Kredit vereinbaren und die Sparkasse ablösen, dann müssen Sie die Grundschuld auf die neue Bank übertragen.
    In der Praxis wird meistens die alte Grundschuld gelöscht und eine neue bestellt. Nur wenn zufällig die Nebenkosten, Zinsen und weitere Erklärungen passen, wird übernommen.
    Auch die Übernahme einer bestehenden Grundschuld ist mit Kosten verbunden.
    Wer die Kosten vermeiden möchte, bestellt eine Grundschuld mit Brief und Zwangsvollstreckungsunterwerfung und bitte die Nebenkosten und Zinsen hoch ansetzen.
    • Name:
    • Reg2023-Herr Rog-2149-Kan

  10. also nochmal

    ich zitiere aus "Baufinanzierung ist einfach"
    ... und wenn die Bank später gewechselt werden soll, müssen neue Grundschulden bestellt werden.
    Diese Aussage ist falsch.

  11. Überforderter Laie

    Ich bin etwas vom Bedeutungsinhalt des "Disputs" der Herren Rog-2149-Kann und Witzgall überfordet.
    Was bedeutet das nun konkret in meinem Fall?
    • Name:
    • Maju

  12. Baufinanzierung ist nicht immer einfach

    zu Ihrer Frage der Sondertilgung

  13. es gibt keine genormte Vorgehensweise

    deshalb ein einfacher Vorschlag.
    Stellen Sie Ihr Vorhaben mit Ihren Vorstellungen vom zeitlichen Ablauf zusammen, sammeln Sie alle benötigten Unterlagen für eine Finanzierung (Listen gibt es im Internet z.B. bei den Online-Finanzierern) und suchen Sie sich mehrere mögliche Finanzierungspartner aus. Dort tragen Sie Ihr Vorhaben vor und belegen es mit Ihren Unterlagen. Erbitten Sie SCHRIFTLICHE Vorschläge mit einer Aufstellung sämtlicher Kosten. Dann prüfen Sie die gemachten Vorschläge und stimmen ggf. noch Einzelheiten mit den Anbietern ab. Das Angebot, welches für Sie auch nach Ihren Vorstellungen am Besten passt, nehmen Sie.
    Allerdings wäre die Voraussetzung für Ihre Anfrage, bereits wichtige Eckdaten über das gesamte Projekt zu haben. Sonst macht es keinen Sinn (z.B. wenn Sie im Hinblick auf befürchtete Zinssteigerungen "zuschlagen" möchten.
    Bitten Sie die Anbieter, bei evtl. Meldung an die Schufa den Vermerk "Konditionenanfrage" anzugeben. Das beeinflusst nicht Ihre Schufapunkte.

  14. Disput

    Keinen Disput. Alfred hat eine Formulierung von mir gefunden, die er für falsch hält. -:) In der Praxis stimmt meine Formulierung, in der Theorie gibt es noch viele andere Möglichkeiten.
    Roger Rog-2149-Kann
    • Name:
    • Reg2023-Herr Rog-2149-Kan

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