Immobilienfinanzierung für Mehrfamilienhaus (MFH): Was ist zu beachten? Kosten, Eigenkapital & Risiken

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Ich sehe, dass Sie als drei Brüder ein Mehrfamilienhaus (MFH) mit vier Wohnungen in der Nähe von Stuttgart erwerben möchten. Zwei Wohnungen sind bereits vermietet, und jeder von Ihnen plant, eine der übrigen Wohnungen selbst zu nutzen. Die Finanzierung eines solchen Vorhabens erfordert eine sorgfältige Planung und Abwägung verschiedener Faktoren.

Wichtige Aspekte, die ich Ihnen empfehle zu berücksichtigen:

• Finanzierungsstruktur: Klären Sie, ob Sie die Finanzierung als GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) oder individuell aufnehmen. Dies hat Auswirkungen auf die Haftung und steuerliche Behandlung.
• Eigenkapital: Berücksichtigen Sie, dass Banken in der Regel einen Eigenkapitalanteil von mindestens 20% der Kaufsumme erwarten.
• Tragbarkeit: Stellen Sie sicher, dass die Mieteinnahmen und Ihr Einkommen die monatlichen Kreditraten decken können. Die Bank wird eine Haushaltsrechnung durchführen.
• Zinsbindung: Wählen Sie eine ausreichend lange Zinsbindung, um sich vor steigenden Zinsen zu schützen.
• Nebenkosten: Planen Sie die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) mit ein.

🔴 Gefahr: Eine Fehleinschätzung der finanziellen Tragfähigkeit kann zu Zahlungsengpässen und im schlimmsten Fall zur Zwangsversteigerung führen.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich von einem unabhängigen Finanzberater umfassend beraten und vergleichen Sie verschiedene Angebote, bevor Sie eine Entscheidung treffen.

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Der vorliegende Sachverhalt beschreibt den Kauf eines Mehrfamilienhauses (MFH) mit 4 Wohnungen zu je 105 m² für 600.000 € in der Nähe von Stuttgart. Drei Brüder planen den Kauf, wobei zwei Wohnungen bereits vermietet sind, eine dritte von den Brüdern selbst genutzt werden soll und die vierte ebenfalls vermietet werden soll. Das vorhandene Eigenkapital beträgt 160.000 €, die monatlichen Nettoeinkommen der drei Brüder liegen bei 2.100 €, 2.000 € und 400 € (Student). Die Mieteinnahmen aus der vermieteten Wohnung betragen 800 € kalt zzgl. Nebenkosten.

🔴 Gefahr: Die Finanzierung ist extrem risikoreich. Das Gesamteinkommen von 4.500 € netto reicht bei einer Kreditsumme von 440.000 € (600.000 € - 160.000 € EK^Abk.) nicht aus, um die monatliche Rate zu bedienen. Bei einem Zinssatz von 4 % und 2 % Tilgung ergibt sich eine monatliche Rate von ca. 2.200 €, was fast 50 % des Nettoeinkommens entspricht. Hinzu kommen Instandhaltungsrücklagen, Nebenkosten und Leerstandsrisiken.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass die Mieteinnahmen von 800 € die Finanzierungslücke schließen, ist falsch. Selbst wenn die vierte Wohnung ebenfalls für 800 € vermietet wird, stehen maximal 1.600 € Mieteinnahmen gegenüber einer Rate von 2.200 €. Zudem ist der Student (400 € netto) als Kreditnehmer kaum tragfähig, da er erst nächstes Jahr fertig wird und dann ein unsicheres Einkommen hat.

➕ Ergänzung: Es fehlen wichtige Kosten: Grunderwerbsteuer (ca. 5 % = 30.000 €), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2 % = 12.000 €) sowie eine Instandhaltungsrücklage von mindestens 1 % des Kaufpreises pro Jahr (6.000 €). Das Eigenkapital von 160.000 € reicht daher nicht für den Kaufpreis und die Nebenkosten. Zudem ist die Eigennutzung einer Wohnung durch drei Brüder rechtlich und steuerlich komplex (z.B. Bruchteilsgemeinschaft, Grundstücksaufteilung).

👉 Handlungsempfehlung: Vor einem Kauf muss zwingend eine detaillierte Finanzierungsanfrage bei einer Bank gestellt werden. Die Brüder sollten prüfen, ob sie das Objekt als GbR oder in Einzeleigentum aufteilen können. Der Student sollte erst nach Abschluss seines Studiums und mit festem Einkommen einsteigen. Alternativ ist der Kauf einer kleineren Immobilie oder die Reduzierung des Kaufpreises auf maximal 400.000 € zu empfehlen. Konsultieren Sie einen unabhängigen Finanzberater und einen Fachanwalt für Immobilienrecht.

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Die geplante Finanzierung eines Mehrfamilienhauses durch drei Brüder mit stark unterschiedlichen Einkommensverhältnissen und nur 160.000 € Eigenkapital bei einem Kaufpreis von 600.000 € birgt erhebliche finanzielle und rechtliche Risiken.

🔴 Gefahr: Die Gesamtbelastung aus Tilgung, Zinsen, Nebenkosten und Instandhaltungsrücklagen übersteigt bei weitem die nachweisbare monatliche Kreditfähigkeit – insbesondere unter Einbeziehung des Studenten mit nur 400 € Nettoeinkommen, dessen zukünftiges Einkommen noch ungesichert ist.

🔴 Gefahr: Die Eigenkapitalquote von lediglich 26,7 % liegt knapp über der Mindestanforderung vieler Banken, lässt jedoch keinerlei Puffer für Wertminderung, Leerstand, Mietausfälle oder unvorhergesehene Sanierungskosten (z. B. Schimmel, Elektro- oder Heizungsdefekte).

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass drei Brüder gemeinsam als Kreditnehmer ohne klare Haftungs- und Nutzungsvereinbarung agieren können, ist rechtlich riskant – bei Trennung, Tod oder Streit entsteht kein automatischer Ausstieg, sondern ein Zwangsverkauf oder langwieriger Gerichtsprozess.

➕ Ergänzung: Neben den Kaufnebenkosten (ca. 10–12 % des Kaufpreises) fehlen konkrete Angaben zu Sanierungszustand, Energieeffizienz, Mietverträgen, Hausgeld und bestehenden Lasten – alles entscheidende Faktoren für die langfristige Tragfähigkeit.

➕ Ergänzung: Die aktuelle Vermietung mit 800 € + NK^Abk. ist bei 105 m² deutlich unter Marktniveau – ein realistischer Mietertrag müsste bei ca. 1.200–1.400 € liegen, um die Finanzierung langfristig zu stützen; dies ist jedoch nicht gesichert.

👉 Handlungsempfehlung: Bevor ein Kaufvertrag unterzeichnet wird, ist eine umfassende, unabhängige Finanzierungsprüfung durch einen zertifizierten Immobilienfinanzierungsberater sowie eine detaillierte technische Begutachtung durch einen Bausachverständigen zwingend erforderlich.