System Architektenhaus vs. System Bauträgerhaus
BAU-Forum: Architekt / Architektur
System Architektenhaus vs. System Bauträgerhaus
Frage: Welche Vor- und Nachteile (Vorteile, Nachteile) bietet das Bauen mit Architekt, welche Vor- und Nachteile (Vorteile, Nachteile) bietet das Bauen mit Bauträger?
Ich bitte darum, das Thema sachlich und nicht auf der Basis "auch der Architekt/Bauträger ist nur ein Mensch" und "überall gibt es schwarze Schafe" zu führen.
Zum Einstieg ein paar pro-Bauträger-Argumente und meine Bedenken hierzu:
- Der Bauträger liefert das Grundstück gleich mit.
aber:
- Ganze Baugebiete sind in Bauträgerhand. Alternative Bauweisen sind somit ausgeschlossen.
- Der Bauträger ist Bauherr, der Erwerber hat kein Hausrecht und kann während der Bauzeit ausgesperrt werden.
- Der Bauträger bietet einen Festpreis.
aber:
- Der feste Preis sagt nichts über die Preiswertigkeit aus. Vergleichbare Architektenhäuser sind incl. der Honorare keinesfalls teurer, meist sogar günstiger als das Bauträgerangebot.
- https://bau.net/forum/architektur/10320.php
- Im Festpreis sind Zwischenhandelsbestandteile enthalten, die nur beim Bauträger anfallen, z.B. interne Zwischenfinanzierung, Werbeetat, Verwaltungskosten, Gewinn. Diese bleiben intransparent und erhöhen die Baukosten.
- Die Festpreisgarantie kommt nur durch vorherige Wagniszuschläge zustande, um den Puffer für die Garantie zu schaffen. Auch diese bleiben intransparent und erhöhen die Baukosten.
- Die Festpreisgarantie schließt Baugrund- und Grundwasserrisiken aus.
- Der Festpreis erhöht sich durch nachträgliche Sonderwünsche überproportional.
- Beim Bauträger habe ich einen einzigen Vertragspartner.
aber:
- Beim Bauträger habe ich nur einen wirtschaftlichen Gegner und keinen treuhänderischen Berater.
- Beim Bauträger habe ich keinen Einfluss auf die Auswahl der Einzelfirmen und keinen Durchgriff.
- Fällt der einzige Vertragspartner aus, z.B. durch Insolvenz, ist das ganze Vorhaben gekippt bzw. es steht niemand für Gewährleistungsmängel ein.
-
Bruno, ich würd noch mal einen Schritt ...
Bruno, ich würd noch mal einen Schritt bei der Differenzierung weitergehen. Standardhaus (vier Wände und ein Dach drauf) oder absolut und individuell mit allem Pipapo. Das Problem liegt irgendwo auch bei den Architekten selbst, sprich HOAIAbk.. Und damit auch die Vermittelbarkeit gegenüber dem Endverbraucher. Beispiel: Du hast neulich hier selbst irgendwo ausgerechnet, dass ein Bauantrag für ein Einfamilienhaus so irgendwo 6.000 € kostet. Jetzt nehme mal den einfachen Angestellten (nicht den Statistiker mit 5.000,00 € netto) mit BAT VII oder Polizisten mit 2.000 € netto. Die müssen 3 Monate Arbeiten, damit sie von Dir ein paar Bildchen kaufen können. Für einen Tag konzentrierter Arbeit beim Standardhaus. Neid ist in Deutschland leider die schlimmste Form des Mitgefühls, aber hier fragt dann der "Otto-Normalverbraucher" muss das denn sein? Das Bild des Architekten ist letztendlich auch zu diffus, kein normaler kann sich was unter der eigentlichen Arbeit vorstellen. Die meisten kennen doch nur Eure Prestigeobjekte mit Architektenwettbewerb, ungeahnte Preissteigerungen bei öffentlichen Bauten usw. usw. Ihr habt den kleinen Mann vergessen, weil Großbauvorhaben wichtiger waren. Was die Architekten brauchen ist eine gut angelegte PR-Aktion "pro Architekt". Aber dann vergesst endlich die verdammte HOAI. Viel Grüße -
Richtigstellung
@morübe: mag sein, das der Bauträger nur einen Tag braucht, um den plan aus der Schublade zu drucken und die formulare dafür auszufüllen. beim Architektenhaus gibt es kein "standardhaus" und der Architekt hat es auch nicht in der Schublade liegen. bevor er den Bauantrag fertig hat, sind diverse Gespräche beim Bauherren (sehr zeitintensiv!) gelaufen und es wurde etwa eine Woche am Vorentwurf gearbeitet. die Planungskosten relativieren sich schnell, denn eine gute Planung spart die Planungskosten später durch wesentlich geringere Baukosten wieder ein. diese Einsparung übersteigt oft die Honorare der Planer. gut, das dieses Thema hier angeschnitten wird, denn es zeigt mir, dass zunächst einmal Leistung und Preis gegenübergestellt werden müssen. und dann natürlich das erzielte Ergebnis. -
Erster Beitrag von mir
1. Die Ausführungen von Bruno sind soweit richtig. Es gibt in der Tat beim Bauträger, Generalunternehmer und Generalübernehmer Komponenten, die die Baukosten erhöhen. Jedoch sind beim Architekten die Planungskosten in der Rgel höher, da der Architekt nach HOAIAbk. abrechnen muss. Bei einem Bauträger, der selbst Architekt ist, kann er die Kosten für Planung "frei" kalkulieren und intransparent in den Pauschalpreis "einbauen" Um Wettbewerbsfähig zu bleiben wird er nicht den HOAI-Satz ansetzen. Gleiches gilt für Statik und andere Ingenieurleistungen.
2. Der Bauherr hat beim Bauträger, Generalunternehmer, Generalübernehmer nur einen Ansprechpartner und einen Gewährleistungsgeber (wie Bruno schon schrieb). Dies kann Vor- und Nachteile (Vorteile, Nachteile) haben. Die von Bruno genannten Nachteile sind nachvollziehbar, jedoch sieht die VOBAbk. hier auch Lösungen vor (VOB/B § 16 Nr. 6)
3. Die Sache "Hausrecht" lässt sich verhandeln. Ein Hausrecht des Bauherren kann im Kaufvertrag eingetragen werden. Bei einem Generalunternehmer und Generalübernehmer ist das sogar ohne Notar möglich. Das sehe ich nicht als Nachteil.
4. Beim Hausbau mit einem Generalübernehmer oder Generalunternehmer läuft es ähnlich wie beim Architekten: Die Planung erfolgt individuell auf dem Grundstück des Bauherren. Hier können die gleichen Anforderungen und Ergebnisse erwartet werden, wie bei der Hausplanung mit einem Architekten. lediglich bei der Abwicklung des Bauens hat der Bauherr keinen Einfluss auf die Auswahl der Handwerksbetriebe, wobei auch hier Verhandlungsspielräume vorhanden sind. Der Generalunternehmer, Generalübernehmer übernimmt die komplette Haftung für Bauschäden und Verzögerungen (es gibt hier Ausnahmen wie Streik, Schlechtwetter etc.). So denn ist es auch sein Ziel, die Baumaßnahme schnell und mängelfrei durchzuziehen. Dies ist auch im Interesse des Bauherren. Des Weiteren greift hier das Gebot der Wirtschaftlichkeit. Es gibt wohl viele Architekten, die hiervon mal was gehört haben - mehr auch nicht. Ein Bauträger, Generalunternehmer, Generalübernehmer, der daran interessiert ist, wettbewerbsfähig zu bleiben und dabei noch seine Marge zu optimieren, wird sich dieses Gebot ständig an den Scheibenwischer seines Autos heften. -
@ingo Nielsen
Auch ein Generalunternehmer, Generalübernehmer wird nicht immer "standardhäuser" planen und bauen. Auch er wird zeitintensive Besprechungen mit den Bauherren führen und mehrere Wochen mit der Planung verbringen. Zudem wird er Zeit mit der Kostenoptimierung beim Bau verbringen, was sowohl dem Bauherren als auch dem Generalunternehmer, Generalübernehmer zugute kommt. Ein Generalunternehmer/Generalübernehmer - und das ist das Vorurteil - baut nicht Schubladenhäuser.
Ein Bauträger muss vorplanen um sein Produkt (ein Haus auf einem Grundstück) zu vermarkten. Eine Tafel Schokolade im Regal ist auch schon vorgeplant. Eine individuelle Hochzeitstorte hingegen nicht! -
Nochmal zum Gebot der Wirtschaftlichkeit
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ich glaube, Helmuth
es sind in der Regel die Architekten und Ingenieure, die in Deutschland innovativ ausschreiben, neues wagen und zukunftsorientiert bauen. wer die Baukultur aufmerksam verfolgt, wird dies unschwer feststellen, oder?
@morübe: an der HOAIAbk. kann's nicht liegen, die ist von 1996 (seither wurden die BAT-Gehälter 5 mal angehoben) und die Baupreise sind im Keller (= anrechenbare kosten). von mir aus können wir auch nach Stunden abrechnen und z.B. den Satz einer tischlerei oder autowerkstatt nehmen. der Bauträger plant den gleichen plan übrigens nicht schneller als ein Architekt. im Gegenteil. Ich empfehle, sich einmal intensiv mit der HOAI zu beschäftigen und dann weiter zu diskutieren.
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@ingo Nielsen II
"es sind in der Regel die Architekten und Ingenieure, die in Deutschland innovativ ausschreiben, neues wagen und zukunftsorientiert bauen. wer die Baukultur aufmerksam verfolgt, wird dies unschwer feststellen, oder? "
Ich glaube, dass es auch Generalunternehmer und Generalübernehmer sind, die das tun. Diesen Vorteil würde ich nicht nur den Architekten zu Gute halten und somit Punkten. -
Soweit zur Kritikfähigkeit der Architekten / Ingenieure ...
Soweit zur Kritikfähigkeit der Architekten / Ingenieure Ingo, den Blödsinn können Sie jemand erzählen, der seine Hose mit der Kneifzange anzieht. Ein Architekt, der keine Schubladenentwürfe hat? Entweder kommt der wirklich gerade erst von der Uni oder hat im Praktikum geschlafen. Innovatives bauen: Entschuldigung, aber durch meine Tätigkeit kann ich über die Landesgrenzen hinaus schauen. Dabei Stelle ich fest, dass die hochgelobte EnEVAbk. im Vergleich heute so weit ist, wie andere vor zwanzig Jahren. Wenn Sie das als innovativ betrachten, dann herzlichen Glückwunsch. Und diese Liste kann ich bis ins unendlich fortführen ... -
es freut mich
dass die Diskussion so schnell in Gang kommt. Halten wir das Niveau und vergleichen weiter den normal ausgebildeten und praktizierenden Architekten mit dem Bauträger, der ebenfalls Fachwissen besitzt und es praktiziert. Ich würde nicht so weit wie Helmuth gehen, dass der Bauträger im Durchschnitt innovativere Bautechnik anbietet. In beiden Fällen ist der Bauherr auf Vertrauen angewiesen, dass nach anerkannten Regeln der Technik geplant wird.
Für das Architektenhaus spricht aber folgendes Regulativ: wird Ausführungsseitig von den allgemein anerkannten Regeln der Technik (a.a.R.d.T.) abgewichen, wird das vom Architekten erkannt. Umgekehrt kommen Bedenkenanmeldungen von Firmen, wenn nicht auf der Höhe der Technik geplant wurde (Beispiel: neue Beton-Norm). Alles läuft im Idealfall transparent vor den Augen des Bauherrn ab, da sich diesbezüglicher Schriftwechsel über den Bauherrn vollzieht. Beim Bauträger spielt sich das zumindest hinter den Kulissen ab. Systembedingt werden solche Diskussionen nicht vor den Augen des Bauherrn ausgetragen. -
Vermittelbarkeit der Leistung
Ein wichtiger Punkt MoRüBe. Zugunsten des Bauträgers wie ich die Meinungen angehender Bauherren deute.- Ein Nachteil des Architekten liegt schon mal darin, dass die Planungskosten sichtbar sind. Das suggeriert manchem, die kämen oben drauf. Dies zu entkräften ist nicht einfach, Architektur/320.htm ist mein Versuch hierzu.
- Ein weiterer Nachteil liegt in der verordneten "Nichtwerbung" der Architekten. Nicht zu sagen was man eigentlich tut kann man als verbraucherfeindlich einstufen. Interessant sind in diesem Zusammenhang die Rechtsgutachten zum neuen Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb, das den Verbraucher erstmals als gleichberechtigen Dritten im Markt sieht. Ich bin gespannt, ob die Architektenkammern Konsequenzen ziehen.
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Ausschreibungen
Du Bauträger/GUs schreiben in der Regel sehr viele Gewerke für ein Jahr im Voraus aus und schließen eventuell mit Nachverhandlungen auf dieser Basis Jahres- / Rahmenverträge ab. Jeder kann sich vorstellen, dass man damit (Mengen-) Rabatte erhält, die nach meiner Bauherren-Schätzung so zwischen 5 - 10 % im Vergleich zu Einzelausschreibungen liegen dürften. Gleichzeitig bringt dieses Ausschreibungsverfahren eine deutliche Einsparung an Arbeitszeit - nicht nur für den Bauträger, sondern auch für die Handwerker, welche sich die Arbeit mit den Angeboten nicht x-mal machen müssen.
Solange die Architekten diesen Sachverhalt nicht verstehen wollen, werden sie mit ihren ineffizienten Ausschreibungen nie mit den Bauträgern/GUs preislich mithalten können. -
was mach ich grad?
zumindest bis eben: Vorplanung deckensysteme, Holzbau, Architektenhaus.
Zeitaufwand beim Architekten/Tragwerksplaner (bis die Vorplanung für die decken
abgeschlossen sein wird): mind. je 15-20 h
Kosteneinsparung gegenüber "üblichen" Deckenkonstruktionen sei hier kein Kriterium -
aber konstruktive Verbesserungen (bzgl. Leitungsführung für luftkanäle, Schallschutz,
Schwingungsverhalten usw.) spielen eine große rolle.
tja .. dieser Aufwand entfällt natürlich bei einer Billigplanung, bei der
sich gefälligst niemand beschweren soll, wenn eine Decke laut ist, wenn
kein Platz für Leitungen vorhanden ist, wenn ... usw.
der neigte Leser mag an diesem ausschnitt eines erkennen: von nichts kommt nix!
bisher habe ich noch mit keinem gu/bt/fh-Hersteller zusammengearbeitet, der so tief
in die Planung einzusteigen bereit wäre. das gilt für massiv- und für Holzbau.
also nochmal: von nichts kommt nix!
das Argument mit dem billigen Einkauf von Handwerksleistungen muss man ja nicht ernsthaft
diskutieren. wer wirklich Ahnung hat, weiß welche Firmen auf dieser Basis arbeiten,
welche anreisewege die in kauf nehmen und was dabei rauskommt.
selbst wenn eine "renommierte" Firma für kleines Geld arbeitet: auch die hat a-, b - und
c-Arbeiter .. -
Als Bauherr
stört nicht an der ganzen Diskussion die Verallgemeinerung
Ob Bauträger oder Architekt - den Vertrag den ich mache ist meine Sache, ob ich Einfluss ausüben kann oder nicht hängt davon ab, was ich vertraglich vereinbare (ggf. gegen Aufpreis)
Auch ein Bauträger oder Generalunternehmer kann individuell bauen oder anders herum, ein Architekt kann nach Baukastenprinzip ein Architektenhaus gestalten, das immer wieder seine Lieblingsbausteine aufweist. Beim Entwurf wird ein Architekt immer wieder Bausteine verwenden, die ihm gefallen (auf bewährtes setzen
jetzt kann es sein, dass unser "Bauträger" eine Sonderform darstellt und ich verwöhnt wurde aber ... doch es gibt scheinbar noch was dazwischen (zwischen Architekt und Bauträger) als Ausweichmöglichkeit -
der Effekt schlägt aber nicht auf den Endpreis durch
@ H. Baumann: Rein kaufmännisch betrachtet ist das Argument Großeinkauf nicht von der Hand zu weisen. Beim Endpreis macht sich das aber nicht bemerkbar. Die Vorteile, wenn in der heutigen Zeit der ausgelutschten Baupreise überhaupt noch vorhanden, landen beim Bauträger zur Abdeckung seiner internen Kosten und der Preisgarantie, aber nicht beim Endkunden. Zur Verdeutlichung der internen Kosten beim Bauträger verweise ich auf eine Seminarunterlage des Berufsbildungszentrums Augsburg zum Thema Immobilienmanagement:Es handelt sich nicht um ein Einfamilienhaus, sondern um eine kleine Wohnanlage mit 385 m² Wohnfläche. Ich sehe nicht, wie der Bauträger es durch Großeinkauf schaffen soll, bei Bauwerkskosten von 380.000 € um 120.000 € günstiger einzukaufen. Erst dann würde er im Beispiel mit dem Architektenhaus gleichziehen.
-
Korrektur: 348,5 statt 385 m²
muss es heißen bei der Wohnfläche. Dies entspricht mit 1.100 E/m² Wohnfläche einem realistischen Einkaufpreis für die reine Bauleistung. Die Möglichkeit, 120.000 € = 32 % über Großeinkauf wegzusparen sehe ich nicht. Die Preisbestandteile der Aufschläge des Bauträgers stehen natürlich zur Diskussion, es ist nur eine Seminarunterlage. -
Handwerker der Bauträger
Herr Sollacher, gibt es Handwerker, welche nicht auch für Bauträger arbeiten? Wenn ja, wie viele sind das? -
@Hr. Baumann
Es gibt viele Firmen, die nur sehr selten oder überhaupt nicht für Bauträger arbeiten.
Gründe dafür können sein:- zu teuer, weil sie aufwändiger Arbeiten (bessere Details, qualifiziertere Arbeiter) ,
- selbst mal "auf die Schnauze gefallen" (AG Konkurs gegangen) ,
- Arbeiten zwar fachlich einwandfrei, durch rechtliche Wissensmängel (z.B. Nachtragsangebote) wurde öfters die Schlussrechnung gekürzt,
- sind so gut, dass sie genug andere Aufträge haben.
- Gerade im Handwerk (insbes. kleinere Betriebe) gibt es noch genug Unternehmer, die lieber für einen Bauherren persönlich als für eine GmbH o.Ä. arbeiten.
-
@Stubenrauch
Warum sollte die Rabatte auf den Endpreis durchschlagen? Der Bauträger/Generalunternehmer verlangt das, was der Markt hergibt und macht doch seinen Gewinn nicht kaputt.
Warum nutzen die freien Architekten/Bauingenieure diese Einsparungsmöglichkeit nicht? Die ganze Wirtschaft basiert auf dieser Grundlage und der Erfolg von Aldi & Co spricht dafür. -
Bauleistungshandel
nochmals @ H. Baumann:
Nichts gegen den Bauträger als Bauleistungshändler. Wenn der Kostenvorteil auf reinem Großeinkauf, Aufbau von Einkaufswegen die nicht jedem offen stehen (original Schwedenhaus) und nicht auf Preisdrücken zu Lasten der Qualität beruht, ist es OK. Aber der Bauleistungshändler darf nicht mehr kosten als er bringt. Sonst wird es für den Endkunden teurer und der Bauträger wird zum kostentreibenden Zwischenhändler. Ich befürchte, wir haben diese Situation, allein dem Bauherrn fehlt wegen Intransparenz der Kosten die Vergleichsmöglichkeit. -
Einkaufsmöglichkeiten
Die Möglichkeiten werden genutzt. Jeder Architekt hat auch Stammfirmen, von deren Qualität und Preiswürdigkeit er sich überzeugt hat und die überproportional ausgelastet werden. Diese müssen sich außerdem jedes Mal dem Wettbewerb stellen. Vergleichendes Zahlenmaterial habe ich leider nicht, die Preise werden von den Firmen gemacht. Vielleicht offenbart hier ein Firmeninhaber mal sein Rabattsystem. -
Nichtweitergabe von Rabatten
@ H. Baumann: Sie schrieben auf Seite 1: "Solange die Architekten diesen Sachverhalt nicht verstehen wollen, werden sie mit ihren ineffizienten Ausschreibungen nie mit den Bauträgern/GUs preislich mithalten können".
Ihr letzter Beitrag "Warum sollte die Rabatte auf den Endpreis durchschlagen" führt aber das Gesagte ad absurdum.
Allein deshalb werden Architekten sehr wohl mit dem Bauträgerpreis mithalten können. -
warum?
"Warum nutzen die freien Architekten/Bauingenieure diese Einsparungsmöglichkeit nicht" ..
machen die ausschreibenden doch - zum Vorteil des Bauherren
jahresverträge sind mir im Bauwesen nicht geläufig, halte ich auch für zu aufwendig
und systematisch für fehlerbehaftet.
das kann man nicht vergleichen mit der Preisknebelung eines maschinenteilelieferanten,
der jahraus-jahrein mit den gleichen Maschinen, den gleichen Rohstoffen oder vorerzeugnissen
und dem gleichen Personal die gleichen einzelteile herstellt.
die erste Frage wurde von MH Tipp-top beantwortet, oder? -
Ich will Euch sagen, wo das Problem liegt: ...
Ich will Euch sagen, wo das Problem liegt: Bruno hat es erkannt: Der Bauträger (ach ja Markus, sagst Du noch mal Billigbau gibt es was auf die Mütze *grins*) kann selbst entscheiden, wo sein Zuschlag liegt, evtl. auch 0,--. Der Architekt muss nach HOAIAbk. seinen Aufschlag nehmen, ob er will, oder nicht. Gleiche Leistung, aber der Architekt ist zwangsläufig teurer. Und nicht jeder Bauträger baut 500 Häuser. Was das Werbeverbot anbelangt ist dieses meiner Ansicht nach schon wettbewerbsverzerrend, insbesondere im Hinblick auf alle EU-Erweiterungen. Wettbewerbsverzerrung nennt man sowas. Und da könt Ihr Euch auch nicht mehr auf Euer Standesrecht zurückziehen. Da beginnt der knallharte Wettbewerb. Und da müsst Ihr auf ein Mal auch was von PR und sowas verstehen. Und da könnt Ihr träumen, solange Ihr wollt, Ihr müsst es lernen, und das verdammt schnell. Sonst fallt Ihr hinten runter ... (egal, ob ich jetzt Architekten mag oder nicht) Viele Grüße -
Noch eine Sache vergessen ...
Noch eine Sache vergessen die Fertighausanbieter müssen sich ja noch mit einer anderen Sache rumplagen: der Entwurf wird aus dem Katalog geklaut (siehe ehemalige Diskussion darüber). Ein Bauingenieur/Architekt oder sonst was schreibt den Bauantrag, und dann geht es los. Jeden Tag ab 17.30 Uhr beginnt die zweite Schicht. Samstags/Sonntags ganztägig. Und das durch alle Branchen. Und wenn ich mir dann die Schäferhunddeutschen ansehe, die dafür noch jede Menge Kohle vom Staat bekommen ... -
da versteh ich was nicht
Zitat MoRüBe:
"Der Architekt muss nach HOAIAbk. seinen Aufschlag nehmen, ob er will, oder nicht. "
Ich glaube (und das wurde auch schon hier im Forum empfohlen), Architekten machen's auch für (frei verhandelbare) Festhonorare jenseits der HOAI. Insofern zieht das Argument nicht. -
Jetzt trennt sich so langsam die Spreu vom Weizen
Jetzt wird nämlich fast nur noch über Kosten geschrieben. Über das Produkt "Haus" und deren Qualität schreibt keiner. Ergo: Beide, Architekt und Bauträger/Generalunternehmer/Generalübernehmer sind in der Lage, sowohl qualitätiv hochwertige und Architektonisch anspruchsvolle Häuser zu bauen. Der Weg zum Ziel ist nur anders. Es gibt nun mal auch Bauherren, denen interessiert Transparenz überhaupt nicht, sondern lediglich dass, was er für sein festes Budget erhält und dann mit entsprechender Qualität, die ja alle erbringen können. Dann gibt es Bauherren, die wollen alles mitentscheiden und dadurch das Gefühl haben, die Zügel mit in der Hand zu haben. Für beide Modelle sprich etwas. Deshalb halte ich es nach wie vor so, dass beide (Architekt und Bauträger/Generalunternehmer/Generalübernehmer) ihre Daseinsberechtigung haben. Hier gibt es kein "schlecht" oder "gut". Wenn beide ihre Arbeit richtig machen, dann stehen zwei Dienstleistungsangebote dem Bauherren zur Verfügung. Er selbst kann entscheiden. Deshalb nochmal: Diese ständige pauschale Aussage hier im Forum "baut besser mit Architekt ... " hängt mir wirklich den Hals heraus.
Es gibt leider auf beiden Seiten schwarze Schafe (ich muss es leider schreiben), jedoch ist das nicht ein Grund, eine der beiden Seiten "kaputzureden". Ich arbeite als Generalübernehmer gerne mit Architekten zusammen. Jeder das, was er kann. Dem Architekt obliegt die Architektur und mir das konstruktive, so einfach ist das. Das hat nichts mit Neid zu tun oder mit Besserwisserei, sondern damit, innovativ zu sein und dies dem Bauherren zugute kommen zu lassen! -
Es gibt sogar Bauherren ...
Es gibt sogar Bauherren die eben nur wegen meiner Architektur zu mir kommen und ich arbeite als Generalübernehmer. Den Bauherren interessiert es nun überhaupt nicht, ob nun der Unternehmer XYZ eine Bedenken- oder Behinderungsanzeige schreibt. Im Gegenteil, er ist froh, nichts davon mitzubekommen. Dem Bauherren genügt es, hisichtlich der Hausplanung und Ausstattung beraten zu werden und dass er mit seinem Budget hinkommt. Ob und wie nun die Handwerker arbeiten, ist eher zweitrangig, Hauptsache ist doch, dass das Haus mängelfrei und pünktlich fertiggestellt wird.
Mein Ziel ist es doch, dies zu schaffen. Zudem ein entsprechendes Haus entworfen zu bekommen, dass sich in die Umgebung einfügt und den Bedürfnisse des Bauherren gerecht wird. Nicht zuletzt will ich daran auch noch etwas verdienen. Und das werde ich sicherlich nicht tun, indem ich Minderqualität anbiete bzw. verbaue, sondern ich optimiere die Schnittstellen und die Bauabläufe. Zudem wähle ich Konstruktionen, die wirtschaftlich sind. In einem Einfamilienhaus verbaue ich schon lange keine Wände mit d. = 24 cm. Da habe ich so manche Nachbarhäuser von Architekten gesehen, bei denen die tragenden Wände 24 cm dick sind. Dem Bauherren ist es duch egal, ob die Wand 17,5 cm ist oder 24 cm - es sei denn, er findet heraus, dass 24 cm teurer ist. -
wir waren nur noch nicht fertig Helmuth
Es ist nicht so, dass individuelle Planung und Qualitätsmanagement gar kein Thema sind, bei dem sich Architekt und Bauträger unterscheiden.
Um als erstes das Thema Qualität auszuleuchten, müssen wir den Pfad, dass alle richtig arbeiten, verlassen. Wir müssen Fälle untersuchen, in denen Fehler auftreten. Und die Mechanismen betrachten, wie die Fehler aufgedeckt und beseitigt werden.
Bei Bau mit Architekten hat der Bauherr einen Treuhänder und Fachmann auf seiner Seite. Beim Bauträger nicht. Der Bauherr realisiert beim Bauträger Fehler erstens später, zweitens nicht im selben Umfang. Während beim Architektenhaus frühzeitig gegengesteuert werden kann, es nicht zu (Über-) Zahlungen für mangelhafte Teilleistungen kommt, wird beim Bauträgerhaus später reagiert und es wird nach Zahlungsplan weiterbezahlt, angesichts von Mängeln eine Überzahlung.
Das Regulativ im Zusammenspiel Architekt/Firmen hatte ich weiter oben schon angesprochen. Ich halte deshalb Architektenhäuser bez. Ausführung für weniger fehleranfällig.
Ein weiteres Thema ist die Eindeutigkeit des Leistungssolls. Ich will nicht darauf hinaus, dass der Bauträger die schlechteren Werk- und Detailpläne (Werkpläne, Detailpläne) an der Baustelle hat oder nach Hundertsteln baut. Es geht um die Baubeschreibung. Beim Bauträger besteht diese aus vielleicht 20 Seiten, während die Ausschreibungen des Architekten leicht 100 Seiten an Umfang haben. Der Bauherr ist beim Bauträger viel mehr auf Vertrauen angewiesen, bei einem "Keller nach statischen Erfordernissen aus Stahlbeton bzw. Fertigstahlbetonwand, außen feuchtigkeitsisoliert, innen glatt und gestrichen" das Richtige zu bekommen als beim Architekten, der auf die Keller-Leistungsbeschreibung 5 Seiten verwendet. Ein klares Plus für das Architektenhaus. -
was ist mit "Schäferhund-D. "?
@MoRüBe und Architekten!Toll, das ist endlich mein Gebiet. Was ist mit den "Schäferhund-Deutschen"? Extra Kohle vom Staat? Von wem? Das wurde nämlich abgeschafft. Zumindest in BW bekommt diese Bevölkerungsgruppe nichts anderes an Landesfördermitteln, als jeder andere Bürger in Baden-Württemberg auch. Macht nichts aus, wenn der "grüne Lappen" gezeigt wird (= Vertriebenen-Ausweis). Die Zeiten sind schon ein Weilchen vorbei. Also keine Extra-Wurscht! ("Wurst", für hochdeutsch-sprechende Leser..
)
Unabhängig davon wird dort aber ganz anders gewirtschaftet. Da kann jeder "Traktorist" alles. Und, wenn es nur auf dem Papier ist. Mauern, Elektrisches und Heizung, usw. So sehen die Bauten dann auch aus. Leider kontrolliert hinterher keine Baurechtsbehörde mehr (und auch keine Förderbank, keine Versicherung usw.), ob und nach welchen Vorschriften gebaut wurde. Niedrigenergie? Ist auf den meisten Bauten, nicht nur in dieser Bevölkerungsgruppe, ein Fremdwort. Hat doch keiner je gelernt. Weshalb haben denn die Baumärkte solch einen Zulauf? Und, weshalb, das ist eine Frage an Euch Architekten, weshalb gibt es unter Euch immer noch Leute, die kopierte Pläne abzeichnen und einfach für ein Butterbrot unterschreiben? Ich weiß, was ich berichte (wohlgemerkt nicht "erzähle"), sagen es mir doch meine Kunden im Beratungsgespräch unverblümt.
Und: Weshalb ist für die meisten Architekten die HOAIAbk. nicht mehr Wert als ein Stück Papier? Weshalb greift da Eure Standesehre nicht? Weshalb wirft man solche KollegInnen nicht aus der Kammer raus? Davon habe ich hier leider noch nichts gelesen, oder, dann bitte ich um Verzeihung, unabsichtlich überlesen.
Was ich Euch hier schreibe, kann jeder (!) Bankberater, Finanzierungsberater usw. bestätigen. Und jeder von Euch weiß es.
Gruß -
@Sollacher
Zitat: jahresverträge sind mir im Bauwesen nicht geläufig, halte ich auch für zu aufwendig und systematisch für fehlerbehaftet.
Den Bauträgern/GUs sind Jahresverträge sehr wohl geläufig, das ist eben einer der Unterschiede. Konkret die Firma welche ich kenne ist ein Bauunternehmen, welches schon seit über 30 Jahren auch dem Wunsch der Kunden nachkommt schlüsselfertig zu bauen. Da es ein Bauunternehmen ist, brauchen sie natürlich die Maurer- / Betonarbeiten (Maurerarbeiten, Betonarbeiten) nicht ausschreiben. Sicher kann man auch nicht alles in Rahmenverträgen abhandeln, aber die meisten Gewerke eben schon wenn sie z.B. nach Fläche abgerechnet werden können oder wenn das Leistungsverzeichnis nicht so sehr komplex ist, wie z.B. bei Spenglerarbeiten. Natürlich ist dabei eine gewisse Standardisierung erforderlich, wodurch letztlich gute Markenprodukte im unteren Preissegment zum Einsatz kommen. Ich sehe folgende Gewerke, für welche Rahmenverträge sinnvoll sind:
Spengelrarbeiten
Dachdeckerarbeiten
Dach-Wärmedämmung
Trockenbau
Innenputz
Außenputz
Estrich
Fliesenarbeiten
Zimmertüren
Haustüren
Malerarbeiten
Bodenbelagsarbeiten
evtl. Fenster
Was habe ich noch vergessen? -
Abnahmegarantie?
Garantiert das Unternehmen den Nachunternehmern eine bestimmte Abnahmemenge und eine gleichmäßige Auslastung? Ohne die sehe ich keinen Preisvorteil, den der Nachunternehmer anbieten kann. Auf Zusagen nach dem Motto "mach mal 5 % billiger, das nächste Objekt kommt nach" bin ich einmal in meiner baugewerblichen Zeit hereingefallen. Das "nächste Objekt" wurde wieder am freien Markt ausgeschrieben und anderweitig vergeben, keine Möglichkeit sich zu refinanzieren. Nur die ersten 5 % waren natürlich weg. -
Mindestabnahmemenge
So wie das halt bei Rahmenverträgen in der sonstigen Wirtschaft üblich ist. -
der positive Aspekt ...
der positive Aspekt (wenn man so will) ist die Standardisierung: klar, dass da sparpotentiale schlummern.
richtig deutlich kann sich das in Verbindung mit einer vereinfachten (!?) Bauweise auswirken.
einige Hersteller (egal, ob massiv oder leicht) fahren diese Schiene. wenn personelle
fluktuation reduziert wird, sprich: immer die gleichen Leute die genau gleiche Arbeit machen,
kann man mit insgesamt weniger Know-how in einem von vorherein begrenzten Rahmen
durchaus solides abliefern.
soweit die Theorie - zu der eben die Erfüllung mind. der o.g. Rahmenparameter gehört.
das andere Problem: welcher Bauherr will ein standardhaus?
soll mir bitte niemand erzählen, das wäre der herzenswunsch aller
fertighauskäufer!
ich kenn die "Begeisterung" in der fh-Planungsabteilung, wenn der Kunde ein paar
klitzekleine "Verbesserungen" möchte ... der Vertreter sagt natürlich zu allem ja und amen!
wenn die Mehrungen (kein einziger Kunde will ein einfacheres und billigeres Haus) nicht richtig
kalkuliert waren - an wem bleibt's hängen?
die "einfachbau"Praxis ist auch aus vielen Gründen etwas anders, bspw. Massivbau:
soll nur ja niemand glauben, Grundrisse können so einfach sein, dass
die Bewehrung für die Decken vollständig und richtig zu verlegen sei!
ich habe hier letztens einen Quadergrundriss gesehen, ziemlich straight, geringe
Fehlergefahr - und doch kann man da noch genug falsch machen, wie ich auf der Baustelle
e. Kollegen (ähnlich einfacher Grundriss) feststellen musste : (
find ich nicht lustig, wenn ich wegen der gleichen, einfachen Bewehrung ein zweites mal
auf die Baustelle muss(
aber das kann man vermeiden, indem man komplett auf die unabhängige Abnahme verzichtet
wenn das o.g. der positive Aspekt war, wie ist dann der negative?
ganz einfach: keine der Vertragsparteien (der gu u. seine Subunternehmer's) weiß so ganz genau, worauf
sie sich einlässt.
der gu kann nicht sicher sein, in einem halben Jahr noch die gleiche Leistung zu
bekommen, die vereinbart war - der Subunternehmer kann seine Auslastung nur in e. sehr kleinen Rahmen
von diesem gu abhängig machen - oder fährt e. sehr hohes Risiko!
das spricht ja alles nicht dafür oder dagegen, auf einen beschränkten Pool an Handwerkern
oder Baufirmen zuzugreifen - auf die, mit denen man in qualitativer Hinsicht eben gute
Erfahrungen gemacht hat.
aber der Trend ist genau anders: "billig um jeden Preis", kein "Partner" kann so solide sein,
so gute Arbeit abliefern, dass er nicht durch einen billigeren ersetzt werden könnte.
wie die Qualität dabei den Bach runtergeht, ist egal.
so eine Verfahrensweise hat man bis zu e. begrenzten Maß im mittelstand und in der
Industrie installiert - gleichzeitig werden immer mehr, im engeren Sinn unproduktive,
refa-Leute und immer ausgeklügeltere Kontrollmechanismen (DINAbk. iso 9001 *rofl*) gebraucht ...
ja natürlich gibt es Baufirmen, die auch das haben. aber sind die deshalb besser oder
günstiger?
um zum init dieses Threads zurückzukommen:
viele Wege führen nach Rom, die Fahrtkosten können sich
nicht dramtisch unterscheiden,
wohl aber die Sicherheit, anzukommen.
das Beste kontrollinstrument um Sicherheit herzustellen, ist die Planung/Überwachung durch e.
Universalisten und nachgeordnete Spezialisten - durch Architekten, Tragwerksplaner,
Baugrundgutachter .. und eine gute Baufirma.
warum die Vorteile eines echten 4-6-8-Augen prinzips nicht kapiert werden - das
werde ich nie kapieren : ( -
Preisvorteil sehe ich nur für Standardlösungen
a la Typhaus - wie bei unserem - weil die Leute nach dem fünften mal wissen, was sie tun. Bei allen individuellen Lösungen müssen Planer und Handwerker nachdenken - mit nicht voraussehbarem Erfolg. Habe ich so erlebt. Da würd ich den Unterschied festmachen. Da kann der Bauträger (und der Handwerker) was einsparen, was er dann einstecken oder an den Kunden weitegeben kann. Der Architekt hat es da etwas schwerer, da er immer individueller baut. Ansonsten hängt die Qualität halt arg vom einzelnen Handwerksbetrieb/Bauträger/Architekt ab. Da gibt es alle Schäfchen, von schwarz über viel grau zu weiß. -
Standardlösungen
@Kuhner: Auf was bezieht sich Ihre Aussage? Auf die Grundriss-Planung, auf die Ausführungsplanung, auf die Ausführung oder auf alles zusammen?
Bei der Grundriss-Planung (Eingabeplan) gebe ich Ihnen 100 %ig recht. Würde ich auch nie von einem Bauträger/Generalunternehmer machen lassen (abgesehen von einem Reihenhaus oder dergleichen). Ein freistehendes Einfamilienhaus sollte ja vom Grundriss her schon zu den eigenen Bedürfnissen passen und da dürfte der freie Architekt die einzig vernünftige Lösung sein.
Aber bei der Ausführungsplanung und bei der Ausführung sehe ich das anders. Da ist eine Baufirma welche auch als Generalunternehmer/Bauträger tätig ist IMHO die kostengünstigere und auch für die meisten Bauherrn die bessere Lösung. Es sei denn, man will eine extravagante Ausstattung oder selbst bei jeder Kleinigkeit mitentscheiden, aber das dürften in der jetzigen Zeit die wenigsten Bauherrn (bezahlen) wollen.
Ich selbst habe übrigens die Eingabeplanung vom freien Architekten machen lassen, den Rohbau von einem örtlichen Bauunternehmen mit gutem Ruf und den Ausbau mache ich nahezu komplett selbst. -
Ergänzung zu Kl. Fuchs: Standesehre v. Architekten?
Ganz meiner Meinung! Warum tut Ihr nichts gegen Architekten, die z.B. ihren Namen hergeben für die Eingabepläne und den letzten Sch ... unterschreiben? Warum tut Ihr nichts gegen Architekten, die bei (oder für) Bauträger arbeiten, und geltende LBOAbk.'s mit den Füßen treten, die z.B. den Brandschutz nicht einhalten, die bei dem Schallschutz sich ausschließlich auf die Aussage der Rohbaufirma verlässt und hellhörigen Schrott abliefert, die Niedrigenergiehäuser bauen die keine sind und das auch noch als "übliche Vorgehensweise" angeben, etc. etc.?
(ist so alles tatsächlich passiert)
Warum schmeißt man solche Nestbeschmutzer nicht aus der Architektenkammer oder erteilt denen sogar Berufsverbot? -
synergieeffekte nein danke?
weil auf genau die verzichten sie, hr. baummann.
die "BK-Bauweise" ist genau das, was ich gemeint habe. sind keine doofen Grundrisse - im
Gegenteil.
zum behaupteteten kostenvorteil des bt/gu wurde schon oft genug an vergleichen hier
im Forum, aber auch an 1:1 versuchen (z.B. 2 identische kindergärten, einmal vom gu, einmal
individuell geplant/ausgeschrieben/überwacht - ich find ja leider meine alten
Beiträge/links in BAU.DE nicht ...) festgestellt: das ist nicht so ... und das wird
auch nicht so - außer man vergleicht Äpfel mit bananen
auch das beliebte Verfahren, den subunternehmer noch a bissl im Preis zu drücken,
schafft keine Annäherung.
so, die primärkostenthematik ist für mich jetzt abgehandelt.
folgekosten (Heizung, Belichtung, Belüftung, Zeit = kurze Wege, Instandhaltung, wohlfühlmehrwert,
ästhetischer Anspruch, wiederverkaufswert, Recyclingfähigkeit) scheinen ja für niemanden eine
rolle zu spielen? das hätte ich für Bereiche architektonischer kernkompetenz gehalten -
dazu wäre integrale und vorausschauende Planung erforderlich.
spielt ja anscheinend wirklich keine rolle ... -
Thema Standardhaus ...
Thema Standardhaus wenn ich dann in das Baugebiet um die Ecke fahre, sehe ich bei 18 von 26 Bauten vier Wände und ein Dach drauf. Warum? Der Käufer hat nur eine Summe x zur Verfügung. Und da könnt Ihr Träumen wie Ihr wollt, wenn allein schon fürs Grundstück 40 - 50 % (in unserer Region) draufgehen, da bleibt eben nicht viel mehr übrig als das Standardhaus. Thema Landschaftstypisch: hier hatten sich mal vier Betriebe zu einer Baugemeinschaft zusammen geschlossen. Architektenhäuser direkt vom Bauunternehmer. Problem war nur, dass drei von vier Häusern im Verkaufsprospekt zweigeschossig waren, 90 % aller B-Pläne für Einfamilienhaus allerdings eingeschossige Bauweise vorschreiben. Das dann zum Thema Akquise ... -
Also, wer glahbt, das Bauleiter den Bau leiten, der glaubt auch, ...
dass Zitronenfalter Zitronen falten. Ich lese hier immer wieder, der Architekt sei der Treuhändler des Bauherren. Ja stimmt, soll er sein. Jedoch - und stellt man dies mit dem Bauträger, Generalunternehmer, Generalübernehmer gleich, so hat dieser doch auch die Interessen des Bauherren zu vertreten, nämlich ein mängelfreies und abnahmefähiges Haus zu bauen. Selbstverständlich stehen dem Bauträger, Generalunternehmer, Generalübernehmer dagegen andere Interessen, die ihn dazu verleiten könnten, die Interessen des Bauherren zu verletzten (leider ist das in der Praxis hin und wieder so - hier sind das dann die schwarzen Schafe). Aber auch Architekten können Interessen haben, die Interessen des Bauherren zu missachten und somit ihrer Aufgabe als Treuhändler nicht genüge zu tun. Wir alle haben schon einmal von Vetternwirtschaft und Klüngel gehört sowie von Baukostenttreiberei um das Honorar hochzupuschen in dem die anrechenbaren Kosten erhöht werden (auch das sind schwarze Schafe. Dieses Verhalten dürfte wohl für keinen Bauherren transparent sein)
Fazit: Wenn alle Ihre Aufgaben so machen würden, wie sie machen sollten, haben beide Konzepte ihre Daseinsberechtigung. -
@MoRüBe
Ich sehe das erfahrungsgemäß ganz anders: Auch mit einem kleineren Budget können schöne und anspruchsvolle Einfamilienhäuser entstehen. Da muss nicht nur das Standardhaus herhalten. Das ist ein weitverbreiteter Irrglaube. Vermutlich liegt es wohl eher daran, dass Architekten solche Bauherren i.d.R. nicht mehr bedienen und diesen Bauherren nichts anderes mehr übrig bleibt, als zum Standardhausanbieter zu dackeln. Schon entsteht der Markt des Standards und die Werbewirkung breitet sich aus. Dabei beweise ich beinahe täglich als Generalübernehmer, dass jeder Bauherr, auch mit realistischen kleinerem Budget auch Anspruch auf Individualität haben darf. -
Architekt vs. Bauträger?
Warum kombiniert man nicht einfach?
Wir haben das so gemacht! Unser Haus wurde von einer Planungs- und Baubetreuungsfirma nach unseren Wünschen geplant. Gemeinsam haben wir uns Bauunternehmer (Generalunternehmer) gesucht und hinter her wurde der Bau von der Baubetreuungsfirma überwacht. Die Bauleistung an sich wurde an einen Generalunternehmer vergeben, der wiederum Einzelgewerke an SUB-Unternehmen vergeben hat.
In allen Stufen der Angebotseinholung und Auftragsvergabe hatten wir Einfluss auf die Wahl der Firmen, auch die Wahl der SUB-Firmen konnten wir bestimmen.
Im Nachhinein hat sich für uns diese Konstellation als wirklich gute Wahl herausgestellt. Wir haben ein individuell geplantes Haus und trotzdem die Bauleistung aus einer Hand bzw. einen Verantwortlichen für den gesamten Bau (Generalunternehmer).
Ich kann jedem nur empfehlen das sich mindestens 2 Instanzen mit dem Bau befassen. Eine ausführende Instanz sowie eine überwachende Instanz! So kann man (relativ) sicher sein das es mit dem Bau glatt läuft ... -
Kann man so auch machen.
Es gibt hier sowieso keinen Königsweg. Da können wir diskutieren und schreiben, so viel wir wollen. Es kommt wohl eher darauf an, was der Bauherr wirklich will. Und für jeden gedanklichen Weg gibt es eine Lösung. Für den einen ist der klassische freie Architekt, für den anderen der Bauträger und für anderen der Generalunternehmer/Generalübernehmer. Auch beim Bauen mit Architekts hat eine Fremdüberwachung seine Daseinsberechtigung, das Stelle ich hiermit ausdrücklich klar. -
Helmuth, ein Blick in die Tageszeitung ...
Helmuth, ein Blick in die Tageszeitung hier werden Häuser mit 115 m² sogenannt schlüsselfertig für 79.000 € angeboten. Macht umgerechnet einen m²-Preis von 1343 DM. Eigenleistung: Maler/Bodenbeläge. Inkl. Bodenplatte und Architektenkosten/Statik usw. Was erwartest Du da an Individualität? Ja, Du kannst vielleicht ein Fenster dazu nehmen oder den Grundriss in Nuancen ändern, aber unter dem Strich bleibens vier Wände und ein Dach drauf. -
interessant
dass auf die Beiträgen von Herrn Fuchs und mir niemand eingeht (oder wollen wir dazu mal einen eigenen Thread eröffnen?).
Offenbar ist niemand daran interessiert, gegen Nestbeschmutzer vorzugehen. Das habe ich auch bei einem Anruf bei der niedersächsischen Architektenkammer vor einiger Zeit ähnlich so erfahren. Naja ...
Architekten, jammert nur immer weiter nach dem Motto "die Bauherren sind schuld / die Kostenzwänge / die Baukultur" und wasweißichnoch. Nein, Eure Zunft ist zu einem nicht unerheblichen Teil selber schuld, indem sie nichts gegen die eigenen schwarzen Schafe unternimmt. -
@MoRüBe II
Ja, das ist richtig, aber dass ist das Angebot, dass sich aus der sich ergebenen Nachfrage herauskristallisiert hat. Trotzdem bleibt ich dabei, dass Bauherren mit kleinerem Budget auch individuelle (blödes abgegriffenes Wort) Häuser bauen kann. Sei es mit Architekt oder mit Generalunternehmer/Generalübernehmer. selbstverständlich lassen sich solche Angebote nicht vom Markt so leicht verdrängen, aber den Bauherren muss bewusst werden, dass es für sie auch andere Möglichkeiten gibt. Es fehlt den Bauherren einfach der nötige Background, der für ihre Entscheidung, ein Haus zu bauen, wichtig ist. Leider entscheidet der Bauherr heute meist nur noch nach Preis und Preis/Wohnfläche-Verhältnis. Architekturanspruch haben die wenigsten zunächst. Erst bei einem Beratungsgespräch "tauen" diese Bauherren auf und freuen sich, dass sie sich doch selbst einbringen können. Und dabei meine ich jetzt nicht, ein Fenster oder eine Wand zu verschieben. -
@Werner
Du hast Recht: Ich ärgere mich ständig hier im Forum über die ach so saubere Architektenzunft, die von sich stets behauptet, die einzigen zu sein, die es können - Häuser richtig bauen, meine ich! Ich arbeite nur mit Architekten zusammen, die entsprechend ktritisch mit dem individuellen Produkt Haus umgehen und noch Wert darauf legen, dass Baukultur noch Baukultur bleibt. Wir arbeiten gemeinsam Details aus und überlegen gemeinsam, wie wir für das zur Verfügung gestellte Budget ein Haus hinbekommen, das sich in die Landschaft und Umgebung einfügt und hinzu dem Bauherren zugeschnitten wird und zudem wirtschaftlich realisierbar ist.
Wenn ich da manchmal sehe, was meine Mitbewerber so bauen, dann wird mir wirklich schlecht. Fenster und Fassadenformate spielen da überhaupt keine Rolle und Dachformen werden grundsätzlich als Satteldach mit 45 Grad angeboten. *tränenindenaugenhabend* -
@WA
Ein Problem ist die Beweisbarkeit.
Wer kann z.B. einem Architekten nachweisen, dass die unerwartete Baukostenüberschreitung zur eigenen Bereicherung dient?
Oder einem Bauträger, dass er absichtlich mangelhaft baut um seinen Gewinn zu steigern?
oder ...
fahrlässigen Fehler werden für einen Raußschmiss nicht reichen.
Und: Aus welcher Kammer wollen Sie die Bauträger rausschmeißen?
Wo ist die Grenze?
Ein Rausschmiss aus der Architektenkammer müsse mit einem Berufsverbot kombiniert werden, da er sonst (z. T.) noch beschränkt vorlageberechtigt ist und für viele Tätigkeiten (Bauleitung usw.) eine Kammermitgliedschaft nicht erforderlich ist. -
Eine Sache der Ehre ...
Eine Sache der Ehre müsste es für einen Architekt sein, ein vollkommendes Produkt zu kreieren. Eine Unterschrift unter eine Bauzeichnung zu setzen, die von einem Bauzeichner im dritten Lehrjahr "schwarz" gezeichnet wurde, wäre zwar schnell verdientes Geld, jedoch hat das nichts mehr mit Ehre zu tun. Aber die Probleme sind doch viel tiefgründiger: Wie viele Architekten müssen dies tun, um über die Runden zu kommen. Geld mit öffentlichen Aufträgen zu verdienen tun doch nur die, die das richtige Parteibuch haben, im Rat die richtigen Leute haben oder durch sonstige Verfilzungen zum Zuge kommen (bitte nicht verallgemeinern). Da müssen wir uns nicht wundern, wenn unsere Baukultur verkommt. Die Städte und Gemeinden machen sich es zudem doch auch leicht und tragen zu diesen Verwüchsen zusammen. Wie gut hat es eine Gemeinde oder Stadt, wenn ein Bauträger als "Lokalmatatdor" als Erschließungsträger zur Verfügung steht und selbst die Bauleitplanung mittels V/E-Pläne übernimmt. Ist doch bequem. Das öffnet solchen Verwüchsen doch alle Türen. Die Archtis oder guten Generalunternehmer/Generalübernehmer dürfen sich dann dem bedienen, was übrig bleibt. -
@MH
mir ging es in erster Linie um Architekten, und dabei auch um diejenigen, die z.B. bei oder für Bauträger arbeiten oder deren Geschäftsführer sind. Und kommt mir nicht mit dem Argument, dass das keine "echten" Architekten sind. Auch diese führen offiziell den Architekten-Titel und sind in der Architektenkammer eingetragen, teilw. sogar als freischaffend. -
zu meinem letzten Beitrag ein Beispiel
Bei uns in Goch wurde inzwischen alles "privatisiert". Die Stadtentwicklung ist entweder als Eigenbetrieb der Stadt Goch umgewandelt worden oder gar als Kapitalgesellschaft. Hier greift das GmbH-Gesetz. Diverse Entscheidungen brauchen nicht mehr vom Rat entschieden werden. Der Politik dürfen auch keine Informationen zugespielt werden, da ja sonst Geschäftsgeheimnisse veraten würden.
Auch für die Träger öffentlicher Aufträge wurden Kapitalgesellschaften gegründet, die dann nicht einmal mehr VOBAbk.-gerecht ausschreiben und beauftragen müssen. Da können dann freihändige Aufträge vergeben werden und und und. Wer da als Architekt, Bauträger, Generalunternehmer oder Generalübernehmer keine Lobby hat, darf sich mit dem Rest, der übrig bleibt, Vergnügen.
Grundstücksvermarktungen (bei Neubaugebieten) werden von der Kapitalgesellschaft an Immobiliengesellschaften übergeben. Die haben dann auch wiederum ihre Handelsbeziehungen mit dem einen oder anderen Generalunternehmer/Generalübernehmer (versteckte Provisionen werden vereinbart) und dann werden die Bauinteressenten, die eigentlich ein "städtisches" Grundstück so verarztet, dass diese dann möglichst bei den Partnern der Immobiliengesellschaft unterkommen, die dann wiederum mit Architektur und Individualität nichts am Hut machen ("Lass andere mal Architektur machen, wir machen Geld", hat mir mal einer gesagt).
Ich habe es erlebt, dass eben diese Immobiliengesellschaft ein Grundstück an den Bauherren für mehr Geld verkauft hat, weil der Bauherr unbedingt mit mir bauen wollte und nicht mit einem "ihrer" Generalunternehmer.
Wo bitte schön, soll das noch hinführen? -
@HP
und warum bedienen sich die Architekten nicht ihrer eigenen Lobby, um darauf aufmerksam zu machen und öffentlich dagegen vorzugehen? -
ups
das war auf Deinen Beitrag davor gemünzt, HP ... -
Ergo
Da diskutieren wir über Architekt vs. Bauträger. Wie in meinem Beitrag dargestellt wird es wohl in zahlreichen anderen Kommunen hergehen. Da wird der Markt derartig verzerrt, Marktgesetze außer Kraft gesetzt, dass es den Bauträgern doch nur zu leicht gemacht wird, ihre Margen auf Kosten von Qualität zu opitimieren. Auch zahlreichen Architekten, die den richtigen Draht zum Rat oder zu den Ausschüssen haben, brauchen sich doch nicht mehr allzu viel Mühe machen. Bei uns gibt es einen Architekt mit gutem Draht zum Rat, der darf mehr oder weniger jedes öffentliche Gebäude planen und betreuen. Wenn ich nun beginne, die Bauschäden oder Planungsfehler aufzuzählen, dann würde ich hier nächste Woche noch schreiben. Die Bauordnung nimmt es wohl scheinbar gelassen, denn wer fällt schon gern einem Lobbyisten ins Kreuz ...? -
@baumann: Die Aussage bedeutet:
dass gedankliche Einsparpotential durch "Serienfertigung", was zur Auswirkung hat, dass die Arbeit schneller geht und weniger Fehler gemacht werden, weil man dass schon öfters gemacht hat. Das trifft für Planer wie Ausführende gleichermaßen zu. Ich will nun keine Details bringen, die ich auf meiner Baustelle und bei Bekannten erlebt habe, nur den Spruch: "Man stolpert über Maulwurfshügel, nicht über Berge" oder der von meine Oma: "Dä Deifl isch a Eichhörnchen". Da steckt im Typhaus des Bauträger, oder in der Reihenhauszeile Einsparpotential.
Klar besonders bei Reihen-Typhäusern gibt es besonders viele schwarze Schafe bei den Bauträger, die darauf abzielen die Kundschaft, die meist nichts von der Sache versteht zu übervorteilen, aber andererseits hätte ich ein Haus wie unsers nie von einem Architekt für den Preis bekommen!
Grundsätzlich finde ich die Diskussion Bauträger vs. Architekt eher sinnlos, weil der Zeitgeist geht nun mal zu schnellem unüberlegten Konsum und da geht alle Handwerkskunst unter! Die der Architekten jetzt, die anderer Handwerker ist schon lange weg. Das ist beim Bau einigermaßen fatal, weil so viel Geld drin hängt und auch ich mich immer wieder wundere wie naiv sich da manche verhalten. Das schlägt natürlich auch in der Qualität zurück, aber was willst du machen. Wenn sich Leute übervorteilen lassen, findet sich auch immer einer, der's tut! (das war aber schon immer so) Überhaupt wird das Leben im real existierenden Konsumismus immer trister, auch im Handel geh doch mal in so ein großes Center - immer die gleiche Soße von immer den gleichen Herstellern vertrieben über die immer gleichen Filialisten. -
@WA zu Betrag Nr. 6
Das weiß ich auch nicht. Entweder fehlt denen der Mut vor der eigenen Korage oder sie haben einfach keine Zeit oder ihnen fehlen die Beweise (wie schnell grenzt sowas am Straftatbestand der üblen Nachrese).
Ich selbst bin Mitglied eines Bürgerbegehrens gegen ein Rathausneubauvorhaben. Ich habe Mut bewiesen, bin auf die Straße gegangen, habe Unterschriften gesammelt und ein Bürgerbegehren eingereicht, welches dann von der Mehrheitsfraktions im Rat, der auch einer der beiden Architekten des projektes sitzt, abgeschmettert wurde. Auch der Widerspruch wurde ohne m.E. schlüssige Begründung abgeschmettert. Das ist eben Demokratie mag man nun sagen. Aber darüber hinaus wurde ich öffentlich vom Fraktionsvorsitzenden dieser Partei diffamniert. Die Staatsanwaltschaft hat das Verfahren gegen ihm eingestellt, da das öffentliche Interesse fehle. Und jetzt fragst Du, Werner, warum die Architekten und anderen Generalunternehmer/Generalübernehmer und Bauträger nicht auf die Straße gehen? Jetzt dürftest Du einen Grund kennen.
Auch bei der verausgegangenen Beauftragung der beiden Architekten ist einiges offenbar nicht ganz sauber gelaufen. Die Opposition hat die Aufsichtsbehörden infordmiert und dabei wurde vom Land NRW tatsächlich festgestellt, dass was nicht sauber gelaufen sei, jedoch es nun wirtschaftlich unvernünftig sei, den Architekten den Auftrag wieder zu entziehen, weil inzwischen Planungen stattgefunden haben und ein Honoraranspruch da sei.
Wenn das kein Freibrief ist, nun Mängel am Bauwerk zu übersehen, weil einfacher ist oder weil es bequemer ist ... -
Interessante Diskussion
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Nestbeschmutzer
@ WA: das Problem ist oft ein Beweisproblem. Berufsunwürdiges Verhalten wird von den Kammern sanktioniert. Als Körperschaften des öffentlichen Rechts stehen ihnen viele Mittel zur Verfügung, vom Bußgeld bis zum faktischen Berufsverbot durch Ausschluss.
Nur mal das Beispiel Unterschreitung der HOAIAbk.: wenn das öffentlich geschieht, z.B. durch Angebote auf Webseiten, wird die Kammer das verfolgen. Bloßes Wissen eines Kollegen nebst Anzeige bringt wenig, wenn als Beweis kein Vertrag vorgelegt werden kann.
Zur Unterscheidung baugewerblich tätiger Architekt und freier Architekt: der Architekt darf schon als Bauträger tätig werden, er darf sich dann nur nicht mehr "freier Architekt" nennen. Auch hier muss erst mal die Kammer Infos bekommen. Die Bauträgertätigkeit ist nicht unzulässig. Nur Geschäftspapier mit dem Zusatz "freier Architekt" darf es dann nicht geben.
Meines Wissens sind die meistverfolgten Verstöße diejenigen, in denen jemand den Titel Architekt führt ohne einer zu sein. Die Kammern können nicht nur ihre Mitglieder abstrafen, sondern auch solche Trittbrettfahrer abmahnen und mit Bußgeldern belegen. -
Architekt ehrenhalber
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Ich habe auch Durst ...
Ich habe auch Durst und mach mit. In der Zwischenzeit sind wir also aller wieder bei den alten Vorwürfen angekommen. Nur der Architekt kann richtig und billig bauen, alle Bauträger/Generalunternehmer/Generalübernehmer usw. sind Betrüger. Machen wir doch mal eine einfache kaufmännische Rechnung auf: Ein Bauträger baut, sagen wir mal 20 Reihenhäuser im Jahr a 200.000 €. Bei 8.000 € für alles pro Stück (Bauleitung, Ausschreibung usw.) mithin 160.000 € für ein freies Architektenbüro. Jetzt Stelle ich nen Arbeitslosen Architekten ein, Zahl ihm 35.000 €/Jahr und bin genau um den Tick billiger, um meine Dinger zu verhökern. Und damit habe ich noch nichts über die Qualität des BVAbk. ausgesagt ... (Bruno: sag doch mal Spaßeshalber, was sowas offiziell nach HOAIAbk. kostet, ich habe es einfach nur mal so gegriffen) ... -
@MoRüBe
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Von wegen Schreibkraft ...
Von wegen Schreibkraft der soll selbst kopieren. Und am PC sollen sogar selbst Architekten arbeiten können. Aber genau diese Denkweise treibt die Kosten in die Höhe. Was zum Teufel soll der eigentlich den ganzen Monat machen? *Ironie-Off* -
die letzten
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Reihenhäuser
MoRüBe wenn die 200.000 wirklich die reinen Bauwerkskosten sind, kommen die 160.000 ganz gut hin als Honorar. Nehme ich die Bauträgeraufschläge raus und setze 20 Reihenhäuser Keller+E+1+Dach 6,5*11 m mit normalen Kosten an, landen wir bei 125.000 netto nach HOAIAbk., LPh 1-9. -
@TU
selbstverfreilich bin ich kritikfähig. Ich Stelle nur immer wieder fest, dass beide Systeme mit Vor- und Nachteilen (Vorteilen, Nachteilen) behaftet sind, beide ihre Daseinsberechtigung haben, beide ihre Aufgagen gut machen können, beide die Interessen der Bauherren vertreten und beide auch Fehler dabei machen können. Lediglich der Weg zum Ziel ist etwas anders. Keiner kann und darf sagen, dass es besser sei, mit dem einen oder anderen zu bauen - zumindest nicht verallgemeinert. Jeder Bauherr hat unterschiedliche Ansprüche und für jeden Bauherren passt das eine oder andere System besser. Lediglich die ständigen Aussagen hier im Forum "besser mit freiem Architekt zu bauen" stören mich enorm und das hat mit großer Sicherheit nichts mit fehlender Kritikfähigkeit zu tun. -
Die Rechnung verstehe ich nicht.
EUR 125.000,-: 20 ergeben € 6.250,- Honorar je Haus. Dem entspricht in § 16 HOAIAbk. (Honorartafel), angenommen Zone III, die Zeile 5, und die bezieht sich auf anrechenbare Kosten in Höhe von lediglich gut € 45.000,- (laut Text von 1995). Es sollte sicher nicht angedeutet werden, dass die Differenz zu den € 200.000,- den Bauträger-Aufschlag darstellt, oder?
Im übrigen glaube ich, dass € 200.000,- sowieso anders zu verstehen sind: Nämlich als RH + Bodenplatte + Grundstück. Wir reden doch von einem Bauträger-Preis. Ohne Grundstück und mit Keller müsste das Haus nämlich mehr als 150 m² Wfl. haben, als RH! Glaub' ich nicht.
Der Ausdruck "Bauträger/Generalunternehmer/Generalübernehmer-Aufschlag" suggeriert ja auch, dass damit eben Vertrieb und Gewinn erwirtschaftet werden. Sicher müssen und werden sie das. Aber verschwiegen wird, dass darin alle nicht objektbezogenen Kosten enthalten sind, also auch die allgemeinen Betriebskosten sowie Gewerbesteuern. Wenn der Bauträger den Architekten und den Bauleiter als Angestellten beschäftigt, dann gehören deren Kosten sogar auch in diesen kalkulatorischen Posten, während jemand, der mit freien Architekten arbeitet, diese Kosten den sog. reinen Baukosten hinzuschlagen muss.
Und der Gewinn, um dessentwillen man doch den ganzen Bohei veranstaltet, der stellt sich sowieso erst am Jahresende heraus. Z.Z.. besteht dieser Teil der Kalkulation bei sehr vielen Bauschaffenden aller Coleur mehr oder weniger aus Hoffnung.
Um einen einigermaßen korrekten Vergleich von Bauträger-Haus und Architektenhaus durchführen zu können, benötigen wir zuerst korrekte Informationen über die Kosten und Erträge, möglichst auch die Gewinne, eines typischen Bauträgers (typisch nicht als arithmetrisches Mittel, sondern als Modalwert, dem häufigsten Wert). Bis jetzt wird hier reichlich viel vermutet, geraten, behauptet und bestritten. WER weiß WAS? -
konkret
hier mal etwas detaillierter, um welche Leistungen es eigentlich geht und was diese kosten (anrechenbare kosten 150.000 €, Honorarzone III, mittelsatz):
der Bereich "Planung" besteht aus (Auszüge! aus der HOAIAbk.): Grundlagenermittlung
kostet beim Architekten 560 €.
dafür beschäftigt er sich mit den Anforderungen des Bauherren, und dem Grundstück, er arbeitet ein Raum- und funktionsprogramm aus und ermittelt den flächenbedarf. desweiteren klärt er die baurechtliche Situation, studiert den Bebauungsplan, spricht ggf. mit den Behörden.
er berät zum gesamten Leistungsbedarf
und formuliert Entscheidungshilfen für die Auswahl anderer an der Planung fachlich beteiligter.
wieviel Zeit investiert der Bauträger?- Vorentwurf
kostet beim Architekten 1308 €.
dafür fertigt er Skizzen auf Grundlage der ermittelten Anforderungen unter Einbeziehung des Genius loci (Lageplan). diverse Gespräche mit dem Bauherren. er erarbeitet ein Planungskonzept einschl. alternativer Lösungsmöglichkeiten nach gleichen Anforderungen mit zeichnerischer Darstellung und Bewertung. er integriert die Leistungen anderer an der Planung fachlich beteiligter.
er erklären und erläutert die wesentlichen städtebaulichen, gestalterischen, funktionalen, technischen, bauphysikalischen und wirtschaftlichen Aspekte.
was tut der Bauträger?- Entwurf
kostet beim Architekten 2056 €.
er verarbeitet die Vorentwürfe zu einem gesamtentwurf, z.B. durchgearbeitete, vollständige Entwurfszeichnungen. er verhandelt mit Behörden und anderen an der Planung fachlich beteiligten über die Genehmigungsfähigkeit.
er führt eine kostenkontrolle durch Vergleich der Kostenberechnung mit der Kostenschätzung aus dem Vorentwurf durch und fasst alle entwurfsunterlagen zusammen.
was tut der Bauträger?- Genehmigungsplanung
kostet beim Architekten 1121 €
er erarbeitet die vorlagen für die nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften erforderlichen Genehmigungen oder Zustimmungen einschließlich der Anträge auf Ausnahmen und Befreiungen unter Verwendung der Beiträge anderer an der Planung fachlich beteiligter sowie noch notwendiger Verhandlungen mit Behörden. er reicht die Unterlagen bei der Genehmigungsbehörde ein.
was tut der Bauträger?- Ausführungsplanung
kostet beim Architekten 4674 €
der Architekt fertigt eine zeichnerische Darstellung des objekts mit allen für die Ausführung notwendigen einzelangaben, zum Beispiel endgültige, vollständige Ausführungs-, Detail- und Konstruktionszeichnungen (Detailzeichnungen, Konstruktionszeichnungen) im Maßstab 1:50 bis 1:1 an. die Leistungen der Fachplaner werden koordiniert und integriert. er fertigt ein Material und farbkonzept an.
was tut der Bauträger? nun sind die befürworter des bauen mit einem Bauträger dran. was leistet er im Gegensatz zum Architekten und was kostet es. macht es transparent, Freunde! : --) ich bitte euch, zu diesem zeitpunkt ausschließlich die Planung zu betrachten, den Rest sollten wir später klären!
freundliche Grüße -
konkret
hier mal etwas detaillierter, um welche Leistungen es eigentlich geht und was diese kosten (anrechenbare kosten 150.000 €, Honorarzone III, mittelsatz):
der Bereich "Planung" besteht aus (Auszüge! aus der HOAIAbk.): Grundlagenermittlung
kostet beim Architekten 560 €.
dafür beschäftigt er sich mit den Anforderungen des Bauherren, und dem Grundstück, er arbeitet ein Raum- und funktionsprogramm aus und ermittelt den flächenbedarf. desweiteren klärt er die baurechtliche Situation, studiert den Bebauungsplan, spricht ggf. mit den Behörden.
er berät zum gesamten Leistungsbedarf
und formuliert Entscheidungshilfen für die Auswahl anderer an der Planung fachlich beteiligter.
wieviel Zeit investiert der Bauträger?- Vorentwurf
kostet beim Architekten 1308 €.
dafür fertigt er Skizzen auf Grundlage der ermittelten Anforderungen unter Einbeziehung des Genius loci (Lageplan). diverse Gespräche mit dem Bauherren. er erarbeitet ein Planungskonzept einschl. alternativer Lösungsmöglichkeiten nach gleichen Anforderungen mit zeichnerischer Darstellung und Bewertung. er integriert die Leistungen anderer an der Planung fachlich beteiligter.
er erklären und erläutert die wesentlichen städtebaulichen, gestalterischen, funktionalen, technischen, bauphysikalischen und wirtschaftlichen Aspekte.
was tut der Bauträger?- Entwurf
kostet beim Architekten 2056 €.
er verarbeitet die Vorentwürfe zu einem gesamtentwurf, z.B. durchgearbeitete, vollständige Entwurfszeichnungen. er verhandelt mit Behörden und anderen an der Planung fachlich beteiligten über die Genehmigungsfähigkeit.
er führt eine kostenkontrolle durch Vergleich der Kostenberechnung mit der Kostenschätzung aus dem Vorentwurf durch und fasst alle entwurfsunterlagen zusammen.
was tut der Bauträger?- Genehmigungsplanung
kostet beim Architekten 1121 €
er erarbeitet die vorlagen für die nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften erforderlichen Genehmigungen oder Zustimmungen einschließlich der Anträge auf Ausnahmen und Befreiungen unter Verwendung der Beiträge anderer an der Planung fachlich beteiligter sowie noch notwendiger Verhandlungen mit Behörden. er reicht die Unterlagen bei der Genehmigungsbehörde ein.
was tut der Bauträger?- Ausführungsplanung
kostet beim Architekten 4674 €
der Architekt fertigt eine zeichnerische Darstellung des objekts mit allen für die Ausführung notwendigen einzelangaben, zum Beispiel endgültige, vollständige Ausführungs-, Detail- und Konstruktionszeichnungen (Detailzeichnungen, Konstruktionszeichnungen) im Maßstab 1:50 bis 1:1 an. die Leistungen der Fachplaner werden koordiniert und integriert. er fertigt ein Material und farbkonzept an.
was tut der Bauträger? nun sind die befürworter des bauen mit einem Bauträger dran. was leistet er im Gegensatz zum Architekten und was kostet es. macht es transparent, Freunde! : --) ich bitte euch, zu diesem zeitpunkt ausschließlich die Planung zu betrachten, den Rest sollten wir später klären!
freundliche Grüße -
@Tu
" ... die letzten schätzungsweise 25 Beiträge waren eindeutig kontra Architekt - dafür aber voll des Lobes für den Bauträger/Generalunternehmer/Generalübernehmer. "
Sind sie darüber verwundert, weil sonst wird doch hier immer die gegenteilige Meinung verbreitet? Das wundert auch nicht, denn schließlich sind die allermeisten Fachleute hier entweder freie Architekten/Bauingenieure oder Handwerker. Und keiner dieser Gruppen wird schon aus Eigeninteresse ein gutes Haar an den Bauträgern lassen wollen. Denn die Bauträger sind quasi eine direkte Konkurrenz zu den freien Architekten und die Bauträger drücken die Handwerker gerne im Preis und gehen ansonsten auch nicht gerade partnerschaftlich mit den Handwerkern um.
Und ich denke die allgemein in diesem Forum diesbezüglich vertretene Meinung ist deshalb ziemlich verzerrt.
Die meisten Bauherrn in meinem Baugebiet mit ausschließlich freistehenden Einfamilienhaus/Zweifamilienhaus haben mit Bauträger gebaut, obwohl der Grundstücksverkauf nur direkt an die Bauherrn abgewickelt wurde. Und die allermeisten Bauträger-Bauherrn waren mit ihren Bauträgern gut bis sehr gut zufrieden. Und diese Bauherrn empfehlen diese Bauträger potentiellen Bauherrn auch weiter. -
es ging
um die Aussage von MoRüBe - ich zitiere -: ' ... In der Zwischenzeit sind wir also aller wieder bei den alten Vorwürfen angekommen. Nur der Architekt kann richtig und billig bauen, alle Bauträger/Generalunternehmer/Generalübernehmer usw. sind Betrüger. ', die durch ein einfaches Nachzählen der Beiträge relativiert werden kann!
Und, Herr Baumann, auch einer Ihrer Punkte muss relativiert werden: die wenigsten der hier anwesenden Fachleute sind freie Architekten, es sind - gottseidank für Sie als Bauherrn! - auch viele Handwerker und natürlich Bauingenieure dabei. Sie haben allerdings Recht, dass Handwerker im allgemeinen lieber mit Architekten bauen, weil sie da fachlich kompetente Verhandlungspartner auf der anderen Seite haben und nicht den Verkäufer einer Hausbaufirma, der ohne regelgerechte Ausbildung im Bauhandwerk arbeitet! Ausnahmen natürlich ausgenommen - ich traue einigen hier schreibenden Bauträger, Generalübernehmer, Generalunternehmer durchaus Fachkompetenz zu!
Übrigens schießen Sie - als Bauträger-Fan - sich mit Ihrem Satz 'Denn die Bauträger sind quasi eine direkte Konkurrenz zu den freien Architekten und die Bauträger drücken die Handwerker gerne im Preis und gehen ansonsten auch nicht gerade partnerschaftlich mit den Handwerkern um' ein Eigentor. Glauben Sie wirklich, dass Handwerker, die im Preis gedrückt werden, das nicht an Qualität und Leistung in Abstrich bringen? Wissen Sie tatsächlich, an was der Bauträger spart, um seinen Preis x für sein Haus y halten zu können?
Und wieso meinen Sie, dass die Bauträger gut sind, weil Bauherrn in Ihrem Baugebiet mit ihnen zufrieden waren? Können Ihre Bauherrn-Kollegen das überhaupt beurteilen? Sorry, aber das bezweifle ich sehr stark!
Darüber hinaus Stelle ich jetzt mal die Behauptung auf, dass der überwiegende Anteil der Fragen hier im Forum Problemstellungen von Bauträger/Generalunternehmer/Generalübernehmer-Bauten sind und nur ein Bruchteil davon Architektenbauten betreffen. Ihnen kommt es sicher anders vor - ist aber normal, denn die paar Architekt-Probleme fallen extrem auf, während die Masse der Probs untergeht. -
@Tu
Ich bin kein Bauträger-Fan. Ich baue ja nicht mal mit einem Bauträger. Klar, sind viele Fragen hier von Bauträger-Bauherrn. Die meisten Bauherrn bauen mit Bauträger, was aber übrigens keinesfalls ausschließt, dass daran auch freie Architekten oder Handwerker beteiligt sind. -
@ingo Nielson
Zu Ihrer Aufstellung: Kurz gesagt: Glauben Sie tatsächlich, dass ein Bauträger seine Häuser nicht mit diesem Aufwand betreibt? Auch ein Bauträger hat Konzepte zu entwickeln, den Bebauungsplan zu studieren und und und. Der einzige Unterschied ist doch der, dass er die Hausplanung ohne den Bauherren vornimmt, da er ein vorkonfektioniertes Haus anbietet. Hier nochmal mein Beispiel: Eine Tafel Schokolade ist vorkonfektioniert, eine individuelle Hochzeitstorte nicht. Der Bauträger bedient eine andere Zielgruppe, nämlich die, die mit einem vorkenfektioniertem Haus leben können. Also msüßen auch diese Bauherren die Planungen für ihr Haus bezahlen. Wie letztlich die hierdurch angefallenen Kosten in den Pauschalpreis eingebaut werden, spielt dabei doch wohl überhaupt keine Rolle. -
"Architekt-Probleme" .. eben!
es sind überwiegend freie Architekten, Ingenieure, sachverständige und Handwerker, die
hier Probleme lösen!
es dürfte jedem klar sein, wer in BAU.DE Bauherren, die mit ihrem supertollen Bauträger oder
ohne begleitende Fachplanung mit ihren bauproblemen nicht weiterwissen, weiterhilft!
immerhin, ein kompetenter Fertighaushersteller (Norbert, ich war ja richtig erschrocken) ,
den ich problemlos empfehlen kann, ist auch im kollegialen Kreis der kompetenzträger
vertreten, die Quote "über alle" ist aber ebenso ungleich wie eindeutig.
wer das als Bauherr negiert, dem kann ich auch nicht helfen.
dass der Architekt einen bau nicht alleine "stemmt", dürfte hinlänglich bekannt sein.
aber anscheinend ist es nicht möglich zu kapieren, dass ein firmenunabhängiger
Architekt erforderlich ist, um bei den Anbietern die spreu vom Weizen zu trennen?
natürlich soll der a. für den Bauherrn verständlich substantiieren können, warum bspw.
ein Ziegelkünstler wie der Thalhammer Sepp ein paar € mehr braucht, um im
Gegenzug für ein paar kiloeuro Mehrleistung zu liefern.
warum ist das nicht zu kapieren, dass der freie Architekt und einzig und allein der!
firmenunabhängig die Interessen des Bauherren vertritt?
ist das Problem das "nicht wollen" oder das "nicht können"? -
Eigentlich sollte ich mich ...
Eigentlich sollte ich mich mangels Zeit an dieser Diskussion gar nicht beteiligen. Dennoch ein paar Statements von mir, um zwischen Schwarz und weiß noch ein paar Grautöne zu legen.
Grundsätzlich haben sowohl Bauträger als auch Architekten wirtschaftliche Zwänge (nörgelnde, verschwendungssüchtige Ehefrauen, ...). Und ich bin der Meinung, dass auch Architekten nicht nur der Baukunst wegen, sondern auch worrangig des Broterwerbs wegen arbeiten und (Zeit und Leistung) optimieren, nicht anders als ein Bauträger auch. Genauso glaube ich, dass beiden nicht an Mängeln gelegen ist, da Mängelbeseitigung Aufwand bedeutet und damit wieder den wirtschaftlichen Erfolg schmälert.
Genauso wie es engagierte Architekten gibt, gibt es mit Sicherheit engagierte Bauträger, Ich behaupte jetzt mal frech - wahrscheinlich auch in vergleichbarem Zahlenverhältnis.
Die Schwierigkeiten sehe ich dann, wenn es nicht mehr der kleine, lokale Bauträger, sondern der "global Player" bzw. "der Auswärtige" ist, der es sich eher erlauben kann, "Problemfälle" auszusitzen.
Ansonsten gilt für mich: Architektenhaus = Maßanzug, Bauträger- / Fertighaus = Konfektionsware. Für beides gibt es zufriedene "Anwender". Pawlow lässt grüßen!
Zum Schluss noch ein Pro-Bauträger-Argument: Im Problemfall habe ich einen Ansprechpartner, der mir zur Mängelbeseitigung verpflichtet ist (sein sollte). Beim Arch-Bau kann (wohlgemerkt, kann, nicht muss!) es passieren, dass Verantwortlichkeiten zwischen den Beteiligten hin- und hergeschoben (hingeschoben, hergeschoben) werden und sowohl Architekt als auch Bauherr sich zwischen den Stühlen wiederfinden (Erfahrung im Bekanntenkreis). -
Beides Markus ...
Beides Markus um Deine letzte Frage zu beantworten. Ihr Architekten und Ingenieure habt glasklare Vorgaben durch die HOAIAbk.. Aber packen wir das Übel doch besser an der Wurzel: Schauen wir uns doch mal an, wer, was sich so alles auf dem Markt herumtreibt und welche Voraussetzungen vorliegen müssen: Architekt / Ingenieur = Studium. Bauunternehmer = Meisterbrief. Bauträger = Erlaubnis nach § 34 c GewOAbk., erforderliche Sachkenntnis: keine! Generalunternehmer/Generalübernehmer muss lesen und schreiben können zum Ausfüllen der Gewerbeanmeldung. Und da liegt doch die Crux. Ich Maße mir nicht an, alles von Statik zu verstehen, mein Statikwissen besteht im wesentlichen aus Erfahrung. Dafür gibt es eben halt den Statiker. Im Bereich öffentliches Baurecht sieht es dann schon ganz anders aus. Und so geht es eben halt weiter. Aber wie viele selbsternannte Fachleute die dem Kunden jeden Scheiß verkaufen laufen denn rum? Jede Menge. Ich bin das erste Mal 1965 auf dem Bau gewesen, viele kennen das Wort Bau nur aus dem Duden. Als wir noch mit Hjältevad verbunden waren, was glaubst Du wie viele Deppen nach jedem neuen Haus da oben auf der Matte standen und Häuser verkaufen wollten? Massen waren es mein Lieber, Massen. Gestern noch Koch, Heute Generalunternehmer. Und so kommt doch der ganze Ärger zustande. Der Rest kommt vom Markt, wo im wesentlichen nur noch der Preis bestimmt. Und über das Problem der Bauherren, die besch ... werden wollen, habe ich mich schon oft genug aufgeregt ... -
ich glaube das ist doch jedem klar, MLS
"Der Bauträger ist der wirtschaftliche Gegner des Bauherrn" hat es hier mal jemand auf den Punkt gebracht. DAS ist schon mal der grundlegende Unterschied zum frei beauftragten Architekten. Daher gebe ich MLS im Prinzip recht. Nur ist das kein Freibrief, Architekt's BLIND (!) zu vertrauen, denn auch sie sind Menschen mit Schwächen, Unfähigkeiten und u.U. auch Unseriositäten ...
Auch dort müssen Kontrollregularien geschaffen werden, will man 100 % sicher gehen. Und damit - so glaube ich - haben manche Architekten so ihre Schwierigkeiten. Ebenso haben sie manchmal Probleme mit dem Umgang mit ihren eigenen schwarzen Schafen. Sie gehen nicht mit der notwendigen Härte gegen sie vor (was aber dringend notwendig wäre, will man sich von den ungelernten Billichbauern auch in diesem Punkt positiv abheben!). -
@Rüdiger
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Lotte, wie wäre es denn mit ...
Lotte, wie wäre es denn mit Bierbrauer, wird halt auf dem Bau getrunken, ein gewisser Zusammenhang ist dann feststellbar ... (*jetztsagichliebernixmehr*) ... -
klaro, Werner ...
klaro, Werner dass es nicht nur engel gibt (auf keiner Seite).. das hatten wir schon
der krasse Unterschied: beim Architektenhaus steige ich traumtänzern / nixblickern / Lumpen
persönlich auf die Füsse. die beauftragten Handwerker ebenfalls,
die sind sich zu schade, für
a. Fehler den Kopf hinzuhalten.
da gibt's also gegenseitige Kontrolle.
notwendig war's in den letzten 13 Jahren 2-mal ...
andersrum:
die Fehlerquote beim nur-2-Augen-Scheuklappen-Prinzip? die Möglichkeit einzugreifen?
na ... lieber den Mantel des Schweigens ausbreiten ... -
anrechenbare Kosten
Komme erst jetzt zum Antworten Herr Stodenberg. Meine Honorarermittlung für die 20 Reihenhäuser war nicht nachvollziehbar, weil ich den Wiederholungsfaktor nicht erwähnt hatte. Bei 20 gleichen oder spiegelgleichen Einheiten reduziert sich das Honorar entspr. HOAIAbk. auf 45 %.
Das "Herausrechnen des Bauträgerzuschlags" war ein Scherz an MoRüBe. Auch wenn er drin wäre, gäbe es darauf gar kein Architektenhonorar.
Zur Bauträgerkalkulation habe ich weiter vorne eine um Bemerkungen ergänzte Seminarunterlage verlinkt,