Architekten-/Bauträgervertrag: Wer zahlt Mehrkosten bei Fliesenänderung? Kostenklärung!

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Hallo Hermann,

Mehrkosten bei Fliesenarbeiten sind ein häufiges Problem. Entscheidend ist, was genau in Ihrem Architekten- bzw. Bauträgervertrag vereinbart wurde. Da Architekt und Bauträger dieselbe Person sind, ist es wichtig, beide Vertragsarten zu berücksichtigen.

Prüfen Sie folgende Punkte:

• Leistungsbeschreibung: War der ursprüngliche Fliesenpreis Bestandteil der Leistungsbeschreibung?
• Nachträge: Wurde die Änderung der Fliesen (Farbe, Brandnummer, teurere Fliesen) schriftlich als Nachtrag vereinbart?
• Kostenvoranschlag: Gab es einen Kostenvoranschlag für die Fliesenarbeiten?
• BGB: Im BGB^Abk. sind die Rechte und Pflichten von Bauherren und Auftragnehmern geregelt.

Wenn die teureren Fliesen auf Ihren Wunsch ausgewählt wurden und dies nicht im ursprünglichen Vertragspreis enthalten war, müssen Sie in der Regel die Mehrkosten tragen. Ein schriftlicher Nachtrag ist hier wichtig.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie Ihren Vertrag und die Mehrkostenrechnung von einem Anwalt für Baurecht prüfen. So können Sie Ihre Rechte und Pflichten genau klären.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft eine typische Konstellation im Bauvertragsrecht, bei der ein Bauherr direkt mit einem Fliesenleger über Mehrkosten konfrontiert wird, obwohl der Fliesenleger vom Bauträger beauftragt wurde. Entscheidend ist die vertragliche Grundlage: Wenn der Bauträger als Generalunternehmer auftritt und die Fliesenarbeiten als Teil des Gesamtvertrags schuldet, dann ist der Bauträger der alleinige Ansprechpartner für alle Kosten, auch für Sonderwünsche des Bauherrn.

❌ Widerspruch: Die direkte Rechnungsstellung des Fliesenlegers an den Bauherrn ist rechtlich problematisch. Da der Fliesenleger vom Bauträger beauftragt wurde, besteht in der Regel kein direktes Vertragsverhältnis zwischen Bauherr und Fliesenleger. Der Bauherr sollte daher die Rechnung nicht direkt begleichen, sondern den Bauträger auffordern, die Mehrkosten im Rahmen der vertraglichen Vereinbarungen zu klären.

➕ Ergänzung: Ein zentraler Punkt ist die Frage, ob die Mehrkosten für die teureren Fliesen überhaupt geschuldet sind. Wenn der Vertrag eine bestimmte Fliesenqualität vorsieht und der Bauherr eine höherwertige Ausführung wünscht, ist eine schriftliche Vereinbarung über die Mehrkosten vor der Ausführung zwingend erforderlich. Fehlt diese, kann der Bauträger die Mehrkosten nur schwer geltend machen.

🔴 Gefahr: Die Drohung des Fliesenlegers mit rechtlichen Schritten ist ernst zu nehmen, aber rechtlich angreifbar. Der Bauherr sollte keinesfalls unter Druck handeln, sondern schriftlich klarstellen, dass er nur mit dem Bauträger abrechnet. Ein weiteres Risiko besteht darin, dass der Bauherr durch die Einbehaltung von Zahlungen in Verzug geraten könnte, wenn die Hauptforderung des Bauträgers berechtigt ist.

👉 Handlungsempfehlung: Der Bauherr sollte umgehend einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht konsultieren. Vorab sollte er dem Bauträger schriftlich mitteilen, dass er die direkte Rechnung des Fliesenlegers nicht anerkennt und eine Klärung der Mehrkosten im Rahmen des Bauträgervertrags fordert. Zudem sollte er die Fliesen auf Farbabweichungen dokumentieren und Mängelansprüche prüfen lassen. Keinesfalls sollte er Zahlungen an den Fliesenleger leisten, bevor die vertragliche Zuständigkeit geklärt ist.

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Der Sachverhalt betrifft einen Architekten-/Bauträgervertrag, bei dem der Bauherr nach Vertragsabschluss teurere Fliesen als vereinbart ausgewählt hat, was zu Mehrkosten führte. Der Fliesenleger wurde vom Bauträger beauftragt, doch die Rechnung für die Mehrkosten wurde direkt an den Bauherrn gestellt – ein Vorgehen, das vertrags- und verbraucherschutzrechtlich problematisch ist.

⚠️ Korrektur: Eine direkte Rechnungsstellung des ausführenden Handwerkers an den Bauherrn ist bei einem klassischen Bauträgervertrag grundsätzlich unzulässig, solange der Bauträger die Vertragspartei des Unternehmers ist und die Leistung im Rahmen seiner Vertragsverpflichtung erbringt. Der Bauträger bleibt verantwortlich für Abnahme, Abrechnung und Haftung – auch bei Änderungswünschen des Bauherrn.

➕ Ergänzung: Die Kosten für Fliesenänderungen sind nur dann vom Bauherrn zu tragen, wenn eine wirksame Änderungsvereinbarung vorliegt – also schriftlich, mit klarer Kostenfestlegung und Zustimmung beider Seiten. Ein mündlicher Vorschlag oder eine bloße Farbabweichung bei gleicher Brandnummer reicht nicht aus, um Mehrkosten zu begründen.

🔴 Gefahr: Die Drohung mit rechtlichen Schritten durch den Fliesenleger ist unzulässig, solange der Bauträger die Vertragsbeziehung zum Handwerker unterhält – der Fliesenleger hat gegenüber dem Bauherrn in diesem Konstellation keinerlei direkten Anspruch.

🔴 Gefahr: Die Einbehaltung von Zahlungen durch den Bauherrn ohne vorherige schriftliche Abstimmung oder gerichtliche Klärung birgt das Risiko von Vertragsverletzungen, die zu Verzugs- oder Schadensersatzansprüchen des Bauträgers führen können – insbesondere wenn eine wirksame Änderungsvereinbarung nachweisbar ist.

✅ Zustimmung: Die kritische Hinterfragung der Farbabweichung bei identischer Brandnummer ist berechtigt: Serienbedingte Farbunterschiede („Schattierungen“) sind bei Fliesen üblich und müssen im Vorfeld vertraglich geregelt sein – andernfalls kann der Bauherr Mängelrügen geltend machen.

❌ Widerspruch: Die Annahme, dass der Bauträger automatisch die Mehrkosten für teurere Fliesen übernimmt, ist falsch – doch umgekehrt gilt auch: Der Bauherr darf nicht pauschal zur Kasse gebeten werden, ohne dass eine transparente, schriftliche Kostenvereinbarung vorliegt.

👉 Handlungsempfehlung: Fordern Sie umgehend eine schriftliche Aufstellung aller vertraglich vereinbarten Fliesenpositionen inkl. Preis, Musterbestätigung und Nachweis der Änderungsvereinbarung an; lassen Sie den Vertrag sowie alle Korrespondenzen durch einen auf Baurecht spezialisierten Rechtsanwalt prüfen – und vermeiden Sie weitere Einzahlungen bis zur Klärung der Vertragslage.