Durchgangsrecht über Nachbargrundstück
BAU-Forum: Neubau
Durchgangsrecht über Nachbargrundstück
wir haben ein Reihenmittelhaus erworben und bereits bezogen. Unsere Rückseite mit Haustür grenzt an den Garten eines anderen Grundstücks (auch Reihenmittelhaus Abstand 3,50 m). Um unser Grundstück verlassen zu können haben wir ein Durchgangsrecht an unserem angrenzenden Reiheneckhaus. Wir müssen also an Rück - und Giebelseite unseres direktem Nachbarn vorbei um die Zugangsstraße zu erreichen.
Der Grenzabstand ist hier auch jeweils nur 3,50 m. Am Anfang sah das für uns auf den Plänen, als Leihen, viel freundlicher aus und unser Bauträger hat auch immer beschwichtigt mit der Begründung, bei Miet- oder Eigentumswohnungen (Mietwohnungen, Eigentumswohnungen) geht das doch auch ...
Aber irgendwie ist das von Beginn an leider für uns und auch unserem Nachbarn eine unglückliche Situation.
Der Bauträger äußert sich auch nicht mehr dazu.
Leider hat jetzt unser Nachbar, ohne vorher Rücksprache zu halten, eine Fahrradgarage mit Abstellraum (extra Anfertigung aus Stahl) auf seiner Giebelseite aufgestellt, sodass jetzt zwischen Hauswand und Schuppen noch ein lichter Durchgang von ca. 80 cm bleibt, an den Ecken des Schuppen, wegen der Stützen sogar noch weniger. D.h. wir kommen nicht mal mehr mit dem Kinderwagen richtig durch. Unser Nachbar möchte die gekaufte Fahrradgarage an dieser Stelle trotzdem partu behalten, er hat so sogar eine Genehmigung dafür. Aber was haben wir jetzt für Möglichkeiten? Uns gehört das Grundstück ja nicht, wir haben ja lediglich nur ein Durchgangsrecht. Deshalb unsere Frage gibt es irgendwelche Richtlinien/Vorschriften/Gesetze wie dieser Durchgang beschaffen sein muss. Wir können sonst nur über die Terrasse/Garten das Grundstück verlassen.
Vielen Dank für Eure Hilfe Marcel und Jasmina
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Mach mal so:
1. Genauer Wortlaut der Dienstbarkeit im Grundbuch bzw. der Akte einsehen, welche die Dienstbarkeit begründet;
2. Auf Rückbau wegen Behinderung der Dienstbarkeit klagen, wenn der Durchgang zum vorgesehenen Zweck behindert bzw. unmöglich ist und der Nachbar nicht kooperativ ist.
Die Genehmigung für den Fahrradständer ist sicher "ungeachtet der Rechte Dritter", d.h. die Genehmigung bedeutet nur, dass der Bau seitens der Behörde in Ordnung geht.
Erst aber alles versuchen, um mit dem Nachbarn zu einer für beide Parteien guten Lösung zu kommen. Oft hilft es, wenn dem Nachbarn vom Amt erklärt wird, was eine Dienstbarkeit auf seinem Grund für ihn bedeutet. Also erst gemeinsamen Termin bei Friedensrichter oder Schlichtungsstelle der Gemeinde versuchen - Klagen nur wenn es anders nicht geht.
Wenn es irgend möglich ist, würde ich den Zugang zum Haus über das eigene Grundstück einrichten, statt die Dienstbarkeit durchzusetzen - aber das müssen Sie entscheiden.
Eine Dienstbarkeit bzw. der Verzicht darauf ist eine Aufwertung des befreiten Grundstücks, d.h. es ist in Ordnung und üblich, dass der Befreite für die Löschung bezahlt.
Eine Rechtsschutzversicherung kann hilfreich sein.
PS: Der Bauträger, der das so eingerichtet hat, ist ein Idiot. Für solche Zwecke richtet man extra Durchgangsparzellen im Miteigentum aller Beteiligten ein, um genau diese Probleme zu verhindern. -
Vielen Dank Herr Paulsen, für Ihre ausführliche Antwort ...
Vielen Dank Herr Paulsen, für Ihre ausführliche Antwort. Wir haben daraufhin noch einmal mit dem Nachbar gesprochen, die Fahrradgarage mit Abstellraum aus Metall, ist fest mit dem Boden verankert und kann nicht mehr abgerissen werden, sonst total Schaden, hat angeblich inklusive Montage 5000 € gekostet und ist auch genauso genehmigt mit Stempel und Bauaktennummer.
Im Grundbuch steht leider nicht wie der Weg beschaffen sein muss und wie breit dieser zur Dienstbarkeit sein muss. Wir können zwar über die Terrassentür und den Garten das Grundstück verlassen, aber dann hätten wir unsere Haustür ja direkt im Wohnzimmer und ein dann notwendiger Pflasterweg im Garten, würden diesen ja noch kleiner machen. Deshalb noch mal die Frage gibt es Mindestabmessungen, Anforderungen an die Beschaffenheit etc. von Wegen mit Dienstbarkeit. Wir haben unseren Bauträger (selbst Architekt) sehr viel Geld anvertraut, hätte er dies nicht besser Planen müssen (Aufgrund seiner Qualifikation/Erfahrung) und unsere Bedenken nicht einfach so vom Tisch wischen dürfen. Können wir Ihn über die Gewehrleistung mit ins Boot nehmen? So wie wir sie verstanden haben ist das doch ein Mangel. Denn das der Bauträger kein Idiot sein kann, lässt sich bestimmt leicht beweisen (hat ja schon nachweislich über 1000 Häuser gebaut). -
Tja ...
Zweifellos gibt es Urteile, wie breit der Durchgang für einen bestimmten Gebrauch jederzeit sein muss. Das kann ein Anwalt dann durch Zitieren von Gerichtsurteilen vor Gericht darbringen. Es gibt sicher auch Experten, welche sich, gegen Honorar selbstverständlich, diesbezüglich äußern. Wies weitergehen kann, finden Sie leicht heraus, wenn Sie mal nach den Stiochworten "Wegerecht" und "Nachbarschaftsstreit" suchen.
Die Baubewilligung der Gemeinde, egal mit wie vielen Stempeln, berechtigt den Nachbarn noch lange nicht, ein Servitut, das auf seinem Grundstück lastet, zu verbauen. Es ist, wenn Sie stur genug sind, sein Problem, dass er da 5000 investiert und nicht bloß ein paar Dachlatten genommen hat.
Den Architekten und Planer bekommen Sie wohl eher nicht mit ins Boot. Den bezahlen Sie ja nicht dafür, zu überprüfen, ob der Baugrund auch im juristischen Sinne geeignet ist.
Sie können gegen jedes und alles klagen, die Frage ist nur, wie weit sie damit kommen und wieviel Geld und Nerven Sie das kostet.
Deshalb würde ich das Problem wenn möglich nicht gegen den Nachbarn lösen, sondern mit ihm. Ihr habt beide wenig zu gewinnen, aber viel zu verlieren.
Ich bleibe dabei: Wenn jemand eine Überbauung macht und den Zugang bei der Grundstücksaufteilung so löst wie hier beschrieben, dann ist er ein *****, egal wie viele Häuser er schon aufgestellt hat. Wenn es anders war, hätten Sie sich vor Baubeginn selbst kümmern sollen.
Alles hier ist selbstverständlich die Meinung eines Laien, keine Rechtsberatung. -
Grundlagen für die Breite eines Durchgangsrechts
Hallo Marcel und Jasmina!
Zunächst muss einmal geklärt werden, ob dem Durchgangsrecht überhaupt ein rechtlicher Anspruch zugrunde liegt und falls ja, worauf er basiert,
a) auf einer ggf. im Baulastenverzeichnis eingetragenen Baulast und dem dazugehörigen Vertrag oder
b) auf einer im Grundbuch des Nachbargrundstücks eingetragenen Grunddienstbarkeit.
Falls a): Nachfragen beim dem für das Baulastenverzeichnis zuständigen Bauamt und sich ggf. die zugrunde liegende Bewilligung zeigen lassen. Evtl. ergibt sich daraus etwas. Zu den Gefahren, wenn nur eine Baulast eingetragen wurde siehe z.B. =>Falls b): Beschränkte Einsicht nehmen beim Grundbuchamt in die Grundbuchakte des Nachbargrundstücks und den Sachbearbeiter bitten, in die der Eintragung zugrunde liegenden notariellen Bewilligung eurer Grunddienstbarkeit Einsicht nehmen zu dürfen. Evtl. ergibt sich daraus etwas bezüglich der Breite und der Art und Weise der Ausübung des Wegerechts.
Bei beiden gilt: es besteht dann, wenn vertraglich nichts anderes vereinbart wurde, das Risiko, das euer Nachbar von euch, nachdem er sich rechtlich informiert, ein Nutzungsentgelt verlangt (siehe obiger Link).
Zur Frage, wie breit ein Durchgangsrecht beschaffen sein muss, wenn in dem die Bestellung der Grunddienstbarkeit oder die Eintragung einer Baulast betreffenden Vertrag wider Erwarten nichts geregelt sein sollte, habe ich trotz einer Recherche bei Juris nichts gefunden.
Es gibt allerdings ein Urteil des OLG Saarbrücken vom 05.04.2004, Az. 5 W 32/04,5 W 32/04 - 11. Der Fall betrifft die Benutzung eines Abstellraumes einer Tiefgarage, dort wurde dem Anspruchsteller eine Anspruch darauf zuerkannt, dass vor der Tür des Abstallraumes 80 cm Platz gelassen werden müssen. Mehr war allerdings auch nicht beantragt worden. Also nicht sehr hilfreich für eure Zwecke.
Wenn es zwar Baulast / oder Grunddienstbarkeit gibt, aber keine vertragliche Regelung zu Breite, würde ein Gericht dies, dann, wenn der Anspruch dem Grunde nach besteht, nach allgemeinen Praktikabilitätserwägungen lösen.
Oft findet man Innentüren mit einer Durchgangsbreite von nur 80 cm. Dies wird meistens von den Benutzern als ausreichend breit empfunden. Sehr viele Kinderwagen haben eine Breite von unter 70 cm.
Für Richtlinien und Vorschriften wäre evtl. ein Blick in die für euch geltende Landesbauordnung hilfreich. Ich weiß allerdings nicht, in welchem Bundesland ihr wohnt. In § 38 Abs. 5 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt muss z.B. ein Aufzug, der für Krankentragen geeignet sein soll, eine lichte Türbreite von mindestens 90 cm aufweisen.
Ist der Garten-Zuweg eure einzige Möglichkeit, das Grundstück und das euer Haus zu erreichen? Oder gibt es zum Haus selbst noch einen anderen straßenseitigen Zugang? Falls der 2. Fall zutrifft, wenn ihr über diesen Weg also nur euren Garten erreichen sollt, den ihr aber grundsätzlich auch über den straßenseitigen Zugang durch das Haus hindurch erreichen könntet und wenn es weder eine Grunddienstbarkeit noch eine Baulast noch einen Vertrag geben sollte, wäre der Zugang unter dem Aspekt des Notwegerechts nach § 912 BGBAbk. zu betrachten. Dann solltet ihr, bevor ihr etwas unternehmt unbedingt rechtlichen Rat einholen, damit eure Aktivitäten nicht zum Bumerang werden und ihr das Wegerecht u.U. ganz verliert.
Wie erreichen den die Feuerwehr und Rettungsanitäter im Brandfall euer Haus? Von wo wird gelöscht?
Viele Grüße
RalfWeiterführende Links: