Hallo liebe Experten im Forum! Wir lassen ...
BAU-Forum: Neubau

Hallo liebe Experten im Forum! Wir lassen ...

Hallo liebe Experten im Forum!

Wir lassen gerade von einem Bauträger ein Reihenhaus bauen.

Innenwände sind bereits verputz. Installation der Fußbodenheizung und der Heizungs- und Sanitärobjekte (Heizungsobjekte, Sanitärobjekte) steht demnächst an. Danach Einbringung Estrich.

Zur Elektroinstallation: Bauträgerstandard war natürlich mal wieder nahe an der Minimalausstattung nach DINAbk. bzw. RAL 1*.

Aus diesem Grund haben wir nochmals einen Aufpreis von knapp 8000 € für diverse zusätzliche Steckdosen, Netzwerkverkabelung und eine 8 Teilnehmer-Sat-Anlage (5 benutz) aufbringen müssen.

Im Bauvertrag zwischen Bauträger und Elektrikerfirma war eindeutig eine Installation in Rohr vereinbart. Auch bei der Beauftragung unserer Sonderwünsche wurden Formulierungen verwendet wie z.B. Sat-Anlage vom DGAbk. bis in KG in Rohr.

Im Nachhinein hat die Elektrikerfirma festgestellt, dass sie die Installation nicht bzw. nicht durchgängig in Rohr ausgeführt hat. Sie begründete ihr Vorgehen mit der "ortsüblichen Installation" und außerdem sei auch bei einer Verrohrung kein nachträgliches Kabelziehen mehr möglich (bei Mantelleitungen).

Das äußert sich wie folgt (seht euch bitte auch die Bilder an  -  Link ist unten genannt): Installationen auf dem Betonboden bzw. in der Betondecke sind in Rohr bis kurz in oder vor die Ziegelmauern. Danach geht die Mantelleitung weiter unter Putz bis zu den Dosen.

Die Kat7- und Koaxialkabel wurden sogar korrekt bis in die Dosen verlegt. Allerdings liegen die Leitungen dann teilweise blank (ohne Rohr) im Steigstrang zum Keller, der dann später zugemauert und verfüllt wurde (kein Schacht!).

Alle Wände sind bereits verputz. Der Steigstrang ist pro Stockwerk zugemauert und die jeweils dazugehörenden Aussparungen in den Betonböden sind zubetoniert.

Ein Öffnen des Steigstrangs ist, nach Meinung der Beteiligten Firmen, nicht mehr möglich, da die Gefahr der Beschädigung der Gas-, Wasser- und Stromleitungen (Wasserleitungen, Stromleitungen) zu groß ist.

Uns wurde in erster Instanz eine Entschädigungssumme von sage und schreibe 300 € für diesen groben Gesamtmangel angeboten.

Nun bin ich mit dem Bauträger und der Elektrofirma so weit, dass nachträglich und für mich kostenfrei folgendes realisiert wird:

Neben dem ursprünglichen Steigstrang wird nochmals ein kleiner Schacht gemauert in dem insgesamt 5 Leerrohre als Reserve in diverse Räume bzw. den Dachboden laufen sollen. Der Schacht wird optisch unauffällig an die bestehenden Gegebenheiten angeglichen und verputzt. Die Leerrohre werden dann über den Rohboden an eine Stelle meiner Wahl geführt und später dort dann Estrichbündig abgeschnitten. Diese Lösung soll die fehlende Austauschbarkeit der Kat und Koaxialkabel ausgleichen.

Außerdem soll für die Leitungen im Steigstrang die Gewährleistung nach VOBAbk. von 5 auf 10 Jahre verlängert werden.

Die Entschädigungssumme wurde von 300 € auf 600 € erhöht.

Wir sind nun bereit die Lösung mit dem Schacht und den Leerrohren (Reserve) durchführen zu lassen. Auch die Verlängerung der Gewährleistung können wir uns vorstellen.

Allerdings ist die Höhe der Entschädigungszahlung für uns nicht nachvollziehbar bzw. akzeptabel.

Wir sind nämlich der Meinung, dass zwischen der durchgeführten Installation und der vorgesehenen Installation (komplett in Rohr) ein erheblicher Unterschied ist.

Aus unserer Sicht sind folgende Einbußen durch uns dauerhaft hinzunehmen und bauseits nicht mehr zu korrigieren:

  • Benachteiligung gegenüber den anderen Eigentümern der Reihenhäuser. Hier wurden nämlich die Installationen nachträglich geändert bzw. von Beginn an, teils über das Maß hinaus (in Rohr mit Einzeladern) durchgeführt.
  • Ein Nachziehen von sämtlichen Leitungen ist nicht möglich, da selbst Leitungen, die in Rohr bis zur Dose gelegt wurden, sind im Steigstrang ohne Rohr eingemauert.

Kosten, Zeit und Materialaufwand bei zukünftigen Beschädigungen bzw. Nachinstallationen sind deutlich höher als bei den anderen Häusern.

  • Auf Grund von fehlenden Rohren und Dosen in gegossenen Ortbetonwänden in der Rohbauphase (Werkpläne liegen mir vor) sind nun Installationen an Orten, die von uns ursprünglich nicht so vorgesehen und geplant waren.
  • Durch teilweise schlampige Installation und Abweichungen von üblichen Installationszonen, besteht die Gefahr, zukünftig Leitungen zu beschädigen.
  • Reparaturen im Steigstrang (auch Gas- und Wasser) sind zukünftig nur unter großer Vorsicht durchzuführen, da die Stromkabel mit Kabelbindern an und zwischen die Wasser- / Heizungsrohre (Wasserrohre, Heizungsrohre) gelegt wurden.

Wir würden gerne Eure Meinung zu diesem Thema wissen. Besonders würde uns Eure Einschätzung zu einer realistischen Entschädigung interessieren. Auch interessiert uns Eure Meinung allgemein zur Qualität der Installation.

Hier der Link zu den Bildern

Zum Vergrößern Bilder mehrmals anklicken.

Schon mal vielen Dank für Ihre/Eure Kommentare und Ratschläge!

Grüße PearlJam1976

  • Name:
  • Christian Wolff
  1. Müssen sich Bauherren mit einem geringen Minderungsbetrag zufrieden geben?

    Foto von Ralf Wortmann

    Wenn es definitiv nicht nur zwischen Bauträger und Elektriker (wäre für Sie unerheblich), sondern auch zwischen Ihnen und Ihrem Bauträger vertraglich so vereinbart wurde, dass z.B. die z.B. Sat-Anlage vom DGAbk. bis in KG im Rohr verlegt wurde, darf der Bauträger nicht hinter dieser Ausführungsqualität zurückbleiben. Die Ausführung wäre dann ganz klar mangelhaft.

    Bei den anderen Leitungen, die nicht im Rohr verlegt wurden, kommt es auf DINAbk.-Normen und die anerkannten Regeln der Technik an, ob es sich auch ohne vertragliche Vereinbarung um einen Mangel handelt (Fachmann fragen, falls hier im Forum keiner der Bautechniker dazu antwortet.)

    Bei den z.T. unverrohrten Abschnitten der Sat-Anlage vom DG bis in KG handelt es sich um einen funktionalen Mangel, bei dem sich der Bauträger in aller Regel nicht auf die Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigung berufen kann. Sie haben also so, wie Sie es schildern, einen Anspruch auf Mängelbeseitigung und müssen sich nicht mit Halbheiten oder kleinen Minderungsbeträgen zufrieden geben.

    Das Argument, dass ein Öffnen des Steigstrangs nach Meinung der beteiligten Firmen nicht mehr möglich, da die Gefahr der Beschädigung der Gas-, Wasser- und Stromleitungen (Wasserleitungen, Stromleitungen) zu groß ist, ist m.E. unerheblich, denn technisch ist alles möglich. Wenn dabei andere Leitungen beschädigt werden, müssen eben auch diese fachgerecht instand gesetzt werden.

    Wenn Sie mit den niedrigen Zahlungsbeträgen nicht einverstanden sind, sollten Sie weiterhin einfach ohne Wenn und Aber auf Mängelbeseitigung bestehen. Schreiben Sie das Ihrem Bauträger und setzen Sie eine Frist zur Mängelbeseitigung (mit Zustellungsbeweis). Verhandeln Sie nicht mit dem Elektriker, denn der ist nicht ihr Vertragspartner.

    Bei Mängeln, bei denen sich der Bauträger nicht auf die Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigung berufen kann, haben Sie das Recht auf Mängelbeseitigung zu bestehen und müssen sich keinen (meist geringen) Minderungsanspruch aufschwatzen lassen.

    Soweit die Mängel nicht beseitigt werden, müssen sie sich diese Mängel bei der Abnahme ausdrücklich vorbehalten und Sie können das Doppelte der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten (von einem Fachmann am besten ausrechnen lassen, aber nicht zu hoch schätzen!) vom Werklohn zurückbehalten. Dazu sollten Sie aber sicherheitshalber vorher einen Anwalt einschalten und sich anhand der Vertragsunterlagen beraten lassen.

    Viel Erfolg und viele Grüße

    Ralf Wortmann, Magdeburg Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht (Baurecht, Architektenrecht)


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