eingeschränkter Rangrücktritt der Gemeinde wg. Vorkaufsrecht
BAU-Forum: Baufinanzierung

eingeschränkter Rangrücktritt der Gemeinde wg. Vorkaufsrecht

Hallo!
auf einem  -  mir bereits gehörenden Grundstück- möchte ich im Früjhahr mit dem Bau eines privat eigengenutzten Einfamilienhaus beginnen. In der Gemeinde herrscht ein Einheimischenmodell vor, dass derart ausgestaltet ist, dass sich die Gemeinde ein Vorkaufsrecht durch eine erstrangige Sicherungshypothek im Grundbuch absichern lässt. Im Falle einer Baufinanzierung tritt die Hypothek im Rang zurück. So weit i.O., ... aber jetzt kommt es: sie tritt nur bis 150 T€ zurück. Wer  -  wie ich  -  mehr finanzieren möchte und die Bank inkl. Verzinsung natürlich eine höhere Hypothek erstrangig eintragen möchte, kann sich jetzt mit seiner Bank herumärgern! Wer hat mit so etwas Erfahrungen?
Danke und Gruß
Alexander
  1. Prüfen

    (oder lassen sie vom Anwalt) den Grundstücksvertrag prüfen. Ist schon im Vertrag von den 150.000,- € die Rede? Dann haben Sie es gewusst und durch Unterschrift akzeptiert. Trotzdem nicht mit der Nabk rumärgern, sondern erstmal mit der Gemeinde nachverhandeln. Besser wäre natürlich gewesen, vor Abschluss des Grundstücksvertrages zu prüfen, ob die 150.000,- € ausreichen.
    Wenn die Summenbeschränkung nicht im Vertrag stand müssen sie sich auch nicht daran halten.
    • Name:
    • M.P.
  2. keine Beschränkung im Notarvertrag

    im Notarvertrag ist die Beschränkung des Rangrücktritts auf 150.000 nicht geregelt. Der Betrag entstammt einem Gemeinderatsbeschluss. Ich befürchte aber, dass die Summenbegrenzung des Rangrücktritts rechtlich in Ordnung ist. Eine Klage könnte u.U. drauf begründet werden, dass mir als Eigentümer des Grundstücks mein Recht auf "wirtschaftliche Selbstbestimmung" gem. § 903 BGBAbk. in einer nicht zu vertretenden Weise eingeschränkt wird.
    Gruß
    Alexander
  3. Wozu benötigt die Gemeinde die Absicherung

    Hypothek ist es sicherlich keine. Unter welchen Bedingungen tritt sie denn zurück?
  4. Einheimischenmodelle

    sehen vor, dass Grundstücke aus Gemeindebesitz nur unter bestimmten Auflagen verkauft werden. z.B. Bebauung in einem bestimmten Zeitraum/Selbstnutzung für bestimmte Zeit etc.
    Diese Auflagen sind i.d.R.1.) vor Kaufvertrag dem Erwerber bekannt und 2.) im Kaufvertrag als übernommene Verpflichtung enthalten.
    Nachträgliche Gemeinderatsbeschlüsse haben m.E. keine Wirkung auf bereits geschlossene Verträge. Also nochmal die Frage: Was steht zu diesem Pkt. im Notarvertrag?
    • Name:
    • M.P.
  5. Nachtrag

    Ein Vorkaufsrecht ist ein Recht, dass der Gemeinde ermöglicht, das Grundstück im Falle eines Verkaufs vor anderen möglichen Käufern zu erwerben. Ob die Gemeinde dieses Recht dann ausübt steht auf einem anderen Blatt. Einer Sicherungshypothek bedarf es zur Absicherung dieses Vorkaufsrechts m.E. gar nicht.
    • Name:
    • M.P.
  6. Schön das Sie Antworten Herr Peters, nur ich hatte Sie ja nicht gefragt

    deshalb ist mir immer noch nicht bekannt, welche Bedingungen denn der Fragesteller zu erfüllen hat?
    Nochmals zu dem für mich nicht unwichtigen Hinweis. Hypothek und Grundschuld sind verschiedene Stiefel. Da lege ich soviel Wert drauf wie früher MB auf den Unterschied zwischen Dämmung und Isolierung.
  7. Habe Ihnen auch nicht

    geantwortet. Beitrag 5/6 verstehen sich als Hinweise/Erläuterungen für den Fragesteller. Denke mal, dass Sie das alles selbst wissen. Sollte der Fragesteller die letzte Frage aus Beitrag 5 beantworten, wird dies in der Sache weiterhelfen.
    • Name:
    • M.P.
  8. Die Formulierungen im Notarvertrag lauten derart dass der ...

    Die Formulierungen im Notarvertrag lauten derart, dass der Ankaufsverpflichtete zur Sicherung des bedingten Anspruchs (Ankaufsrecht) der Gemeinde eine Sicherungshypothek bestellt. Diese ist im Grundbuch, Abteilung III als erstrangige Hypothek eingetragen. Die Auflassungsvormerkung (bedingtes Ankaufsrecht) ist in der zweiten Abteilung im Grundbuch eingetragen. Gemäß den Bestimmungen im Notarvertrag VERPFLICHTET sich die Gemeinde mit ihren Rechten hinter solche Grundpfandrechte zurückzutreten, die der Finanzierung des auf dem Grundstücks zu errichtenden Bauwerks dienen. EINE BETRAGSMÄßIGE Begrenzung DES RÜCKTRITTS IST NICHT vereinbart und war bei Vertragsabsachluss nicht bekannt!
    Trotz dieser eindeutigen Bestimmungen will die Gemeinde dem Rangrücktritt nur i.H.v. 150 T€ zustimmen. Was kann passieren, wenn die Gemeinde nicht zustimmt? Klage auf Schadenersatz?
  9. Notarvertrag mit den darin enthaltenen Formulierungen

    ist bindend. Wenn eine Summenbegrenzung nicht enthalten war, hat die Gemeinde auch keinen derartigen Rechtsanspruch. Fordern Sie die Gemeinde  -  unter Zuhilfenahme eines Anwalts  -  dazu auf, Ihrer Forderung nach Grundschuldeintragung zuzustimmen. Der Anwalt wird wissen, welche Schadenersatzforderungen er der Gemeinde in "Aussicht" stellen bzw. ankündigen kann.
    Also: Zur Beratung zum Anwalt gehen. Manchmal hilft schon ein Telefongespräch Anwalt/Gemeinde.
    Anmerkung: Keine Rechtsberatung s. Hinweis auf Anwalt
    • Name:
    • M.P.
  10. Jetzt ist es soweit die Grundschuldbestellungsurkunde für die ...

    Jetzt ist es soweit: die Grundschuldbestellungsurkunde für die Finanzierung ist beim Notar aufgesetzt. Die Finanzierung steht, die Bank will aber natürlich den ersten Rang ... und die Gemeinde tritt nicht in voller Höhe zurück trotz anderslautender Verpflichtung im Notarvertrag. Leider läufr es wohl auf eine Amtshaftungsklage inkl Schadenersatzforderungen und auf eine Dienstaufsichtsbeschwerde bei der Oberbehörde hinaus. Welche weiteren Möglichkeiten ergeben sich einen Amtsträger zur Verantwortung zu ziehen, wenn  -  wie hier trotz mE eindeutiger Rechtslage- grob fahrlässig die Amtspflichten verletzt werden? Ist eine Dienstaufsichtsbeschwerde (formlos, fristlos, fruchtlos) hier die einzige Möglichkeit?
    Gruß
    Alexander
  11. Was sagt denn

    der Anwalt? (siehe mein Posting vom 17.02.)
    • Name:
    • M.P.
  12. noch ohne

    im Moment quäle ich mich noch selbst durch Palandt & Co. Als Steuerberater und Diplom-Finanzwirt habe ich im Studium ja auch mal das BGBAbk. angekratzt. Aber ich befürchte Bau- und Verwaltungsrecht (Baurecht, Verwaltungsrecht) ist zu komplex als dass ich hier als branchenfremder Steuerrechtler einen schnellen Einstieg finde. Ich habe natürlich im Kollegenkreis einige RA's, wenngleich auch keinen ausgewiesenen Experten für diesen Bereich.
  13. jetzt aber hurtig

    zu eieinem Experten! Sie haben doch nicht wirklich 2 Monate vetrödelt und hoffen nun darauf, dass plötzlich alles gut wird? Sie hätten vor 2 Monaten eine volle juristische Breitseite abfeuern müssen um die Sesselkleber im Rathaus aus dem Amtsschlaf zu wecken. Das Dumme bei denen ist: Auch wenn sie im Unrecht sind und das ein Beamter jetzt begreift, kann er vermutlich erstmal nicht wegen Beschluss usw. handeln. Bis die sich korrigieren dauert es. Sie haben m.E. 2 wertvolle Monate verstreichen lassen. Auch Sie haben bezogen auf den Schadenersetz eine Schadensminderungspflicht. 2 Monate Bauverzögerung werden sie sich im schlimmsten Fall selber ans Bein binden müssen. Also, sofort Termin beim RA (nicht einem Bekannten der gut in Verkehrsrecht ist, sondern eieinem Verwaltungsrechtler!), dann Termin beim Bürgermeister, ihm klar machen das er einen notariellen Vertrag mit ihm hat, an den er sich zu halten hat. Sonst drohen sie ihm, sie beschließen heute Abend mit ihrer Frau, dass sich die Gemeinde mit 100.000 € an ihrem Bau beteiligt ... Wird er lachen, dann sagen sie: ebenso lache ich und der Richter über ihre nachträglihen Beschlüsse. Außerdem involvierte Beamte ansprechen. Namen sammeln Notizen Über Gespräche machen. ALSO LOS!
  14. Nun mal langsam,

    ich denke nicht, dass die Gemeinde bei solch einer Satzung Interesse hat Einheimische zu vertreiben. Der Gang zum Bürgermeister oder Leiter der Baubehörde reicht oftmals aus um so eine Summenbeschränkung im Einzelfall erhöhen zu lassen.
    (Laienmeinung mit persönlicher Erfahrung)
  15. Ich dachte ja dass das Thema erledigt ist ...

    Ich dachte ja, dass das Thema erledigt ist. Nach einigen Telefonaten im Februar mit dem Bürgermeister hat er mir mündlich zu verstehen gegeben, dass er sich an die Verpflichtung des Notarvertrages halten wird ... gutgläubig (naiv) eine Auskunft eines respektierlichen Amtsträgers erhalten zu haben, dachte ich mir nichts mehr hierbei. Jetzt wurde mir gesagt, dass ich den Inhalt des Telefonats wohl missverstanden hätte? Da gab es nicht mißzuverstehen. Es geht hier auch gar nicht um eine Summenerhöhung, da keine Betragsbegrenzung des Rücktritts notarvertraglich vereinbart ist. Keine Vereinbarung, keine Begrenzung ...
  16. immer schriftlich ...

    ok, das mit dem naiv haben Sie erkannt, brauche ich nicht zu schreiben. Sowas immer schriftlich, insbesondere wenn dem ein Gemeinderatsbeschluss gegenüber steht. Also nochmals offiziell nachfragen, was der B-Meister denn damals gemeint hat. Das umgehend schriftlich geben lassen. Wer schreibt der bleibt, d.h. SCHRIFTLICHE Anfrage Ihrerseits. Wo wohnen sie? Mit etwas Glück sind da bald wahlen.. schon mal die Presse anrufen und DIE nachfragen lassen, was denn da dran ist. Dann werden die Beamten oft kleinlaut und geben zu, was sie dem Normalo verschweigen (auch eigene Erfahrung). Sie werden verarscht. Da ist nichts mehr mit "langsam" und "Telefon. " Ich dachte die Bagger sollten schon längst baggern?
  17. Ich habe jetzt einen Termin beim Anwalt und ...

    Ich habe jetzt einen Termin beim Anwalt und der wird ein Schriftstück aufsetzen. Kein ausführliches Gutachten, da die Rechtslage eindeutig ist, sondern mehr ein "Informationsschreiben" inkl. sich evtl. ergebender Konsequenzen. Nächste Woche wird der Sachverhalt im Gemeinderat auf der Agenda stehen. Ich bin zuversichtlich, dass alles noch klappt. Und geplant war sowieso mit einem Baubeginn im Mai. Der wird sich jetzt nach hinten verschieben, da die Grundschuld im Grundbuch ja auch erst noch einzutragen ist ... und das kann dauern
  18. das klingt

    doch schon mal ganz gut, insb. das mit der Tagesordnung des Gemeinderrates ... Wünsche viel Glück und flinke Beamte bei dem ganzen Papierkram ...

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