Boden in Garage weist nicht das vereinbarte Gefälle auf
BAU-Forum: Estrich und Bodenbeläge

Das wird sie sofort jeder Anwalt fragen ... Wie genau ist das (Mindest-) Gefälle vereinbart worden? Natürlich muss das Gefälle grundsätzlich dann auch so vorhanden sein. In der Gefällelinie dürfen dann nach DIN^Abk. 18202 Ebenheitsabweichungen (Wellen) vorhanden sein. Hier greift dann die Zeile für flächenfertige Böden, da der Bauträger ja einen flächenfertig geglätteten Boden angeboten hat.

Bzgl. der Mängelbeseitigung wäre natürlich folgendes denkbar: gesamte Fläche Kugelstrahlen oder abfräsen und anschließend einen Verbundestrich mit Gefälle aufziehen. Das ist dem Bauträger natürlich zu teuer, deshalb die Ausreden. Aber es wäre eben die geschuldete Form der Mängelbeseitigung.

Die Fliesen können Sie jetzt nicht so einfach als Mängelbeseitigungskosten verrechnen, denn laut Bauvertrag schuldet der Bauträger ihnen doch keinen Fliesenboden, oder? Wenn Sie die Lösung mit dem Fliesenboden anstreben, dann werden Sie sich wohl auf Mehrkosten einstellen müssen und der Bauträger legt lediglich was dazu. Aber welche Regelungen man da finden kann, lässt sich erst nach genauer Durchsicht des Bauvertrages sagen.

Hallo Herr Tilgner zunächst vielen Dank Hallo Herr Tilgner

zunächst vielen Dank für die schnelle Antwort. Sie werden bestimmt gleich den Kopf schütteln, aber es existiert bzgl. des gesamten Baus kein schriftlicher Vertrag. Wir leben ihr auf dem oberbayrischen Land und da sind komplexe Verträge mit Handwerkern eher unüblich. Zumal mein Mann mit dem Bauunternehmer (5-Mann-Betrieb) befreundet ist bzw. war. Es wurde im Grunde alles mündlich vereinbart und der Plan für Garage sieht halt einfach eine Doppelgarage mit den entsprechenden Abmessungen vor, aber keinerlei Angaben zum Bodenbelag oder Gefälle.

Bzgl. der Mängelbeseitigung: Wir haben ja den Bauunternehmer zur Mangelbeseitigung aufgefordert. Er sagt ja nun, er kann es nicht machen bzw. wie wir meinen, jedenfalls nicht ordnungsgemäß. Im Grunde stellt doch das eine endgültige Verweigerung der Nachbesserung dar und wir wären somit berechtigt, den , , Schaden, , von jemand anderem beseitigen zu lassen und ihm die Kosten in Rechnung zu stellen bzw. mit dem einbehaltenen Geld zu verrechnen. Oder sehe ich das falsch?

Tja, deshalb sagte der Berliner Handwerker schon zu Zilles Zeiten: "Empfiehl mir bloß nicht inne Verwandtschaft! "

Einbehalten dürfen Sie das 2-fache der fachmännisch geschätzten Mängelbeseitigungskosten. Dann müssen Sie den Mangel beseitigen, und dürfen dafür die einbehaltenen Gelder verwenden. Danach müssen Sie auszahlen was übrig geblieben ist. Wenn Sie den Mangel doch nicht beseitigen, sondern eine andere Bauausführung zur Fertigstellung wählen, dann entstehen sog. SOWIESO-Kosten. Mit diesen können Sie aber den Mängelbehalt nicht ohne weiteres aufrechnen!

Letztlich liegt wieder alles am Vertrag. Hatten Sie einen Einheitspreisvertrag wo jede Leistung einzeln abgerechnet wurde oder einen Pauschalvertrag (Summe x für ein fertiges Stück Haus)? Wie sie es nun richtig machen kann da letztlich nur ein Anwalt entscheiden.

Hallo!

Die beste für Laien geeignete Darstellung von Toleranzen im Hochbau im Internet finden Sie in dem folgenden Link. Dort erfahren Sie, welche DIN für welchen Anwendungsbereich gilt und wie man die Abweichungen vor Ort konkret ermittelt:

• http://vh.bfw-bausuedbaden.de

Die betreffende, vom Bauunternehmer genannte DIN-Norm finden Sie hier:

• Web-Link

Wenn Sie (z.B. durch Zeugen, die nicht Partei des Bauvertrags sein dürfen) beweisen können, dass der Unternehmer Ihnen ein Gefälle zugesichert hat, gilt diese mündliche Absprache, wenn gleich bei mündlichen Vereinbarungen natürlich das Prozessrisiko etwas höher ist, als bei schriftlichen.

Wenn Sie keine Gefälleabsprache durch Zeugen o.ä. beweisen können, können Sie sich anhand der obigen Links über die generellen Regelungen zunächst einen ersten Überblick verschaffen.

Die Frage ist, welche Zeile der Tabelle 3 anwendbar ist. Ich würde  -  als bautechnischer Laie  -  zu Zeile 2 tendieren, also "Fertige Oberflächen für untergeordnete Zwecke, z.B. in Lagerräumen, Kellern"; vielleicht kann einer der Bautechniker hier im Forum dazu mal was sagen. Die ganze Norm scheint mir bei einer daneben angebrachten Rinne aber nicht so recht zu passen, falls zu dieser Rinne, um ihre Funktion zu gewährleisten, aus technischen Gründen ohnehin ein Gefälle gegeben sein müsste.

Wenn die Unebenheit vor der Abflussrinne bei max. 1 m Messpunkteabstand mehr als 8 mm beträgt und wir eigentlich von einer ebenen Fläche ohne Gefälle reden, würde ich  -  als bautechnischer Laie  -  sagen, dass Sie evtl. auf der sicheren Seite sein könnten.

Bevor Sie sich in einen Rechtsstreit stürzen, sollten Sie einen Sachverständigen hinzuziehen. Dieser kann dann auch einschätzen, ob ein Mangel vorliegt und welche Kosten für eine fachgerechte Mängelbeseitigung anfallen würden.

Grundsätzlich wäre es ratsam, sich mit dem Bauunternehmer zu einigen und diesen zu einer Mängelbeseitigung zu bewegen. Handschlag-Verträge, wie Sie einen geschlossen haben, basieren auf gegenseitigem Vertrauen. Der Unternehmer sollte dies berücksichtigen und das Vertrauen, das Sie in ihn gesetzt haben und seinen Ruf in der Region nicht dadurch ruinieren, dass er sich an mündliche Vereinbarungen (Gefälleabsprache) nun nicht mehr erinnern will. Das ist m.E. eine Sache der Handwerker-Ehre, vergleichbar etwa mit der schönen Tradition, dass sich hanseatische Kaufleute (die auch Handschlag-Verträge schließen) nicht auf Verjährung berufen. Machen Sie ihm klar, dass Sie in seinem Verhalten eine jahrhundertealte Tradition gefährdet sehen.

Wenn eine Abnahme des Hauses nebst Garage schon erfolgt ist, eine Einigung nicht möglich ist und die Mängelbeseitigungskosten unter oder bei 3.000,00 € liegen, sollten Sie Mängelbeseitigungsansprüche schriftlich fristsetzend per Einschreiben gelten machen (das sollten Sie in jedem Fall tun, falls nicht schon erfolgt) und die doppelten Mängelbeseitigungskosten als Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Die Vergütungsansprüche des Unternehmers verjähren in drei Jahren zum Jahresende, wenn er nicht klagt.

Viele Bauunternehmer scheuen es, für solche relativ geringe Beträge zu klagen, weil sie wissen, dass dann Gutachterkosten und Prozesskosten auf sie zukommen, die meist in keinem vernünftigen Verhältnis zu dem einzufordernden Restbetrag und zum Prozessrisiko stehen.

Nach Ablauf der 3-jährigen Verjährung (zzgl. 3 Monate Karenzzeit, vorsorglich) könnten Sie dann den Mangel beheben, mit etwas Glück also sogar, ohne darüber einen Rechtsstreit führen zu müssen.

Viele Grüße

Ralf Wortmann, Magdeburg Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht (Baurecht, Architektenrecht)

Es gibt ein relativ neues BGH-Urteil, dessen Leitsatz ich zitiere:

"Ob eine Hof- und Zugangsfläche einer Wohnanlage ein Gefälle zum leichteren Abfluss von Oberflächenwasser haben muss, kann nicht allein danach beurteilt werden, dass es in der Baubeschreibung nicht vorgesehen und auch nicht zwingend erforderlich ist. Es kommt vielmehr darauf an, ob der Besteller ein solches Gefälle nach den dem Vertrag zugrunde liegenden Umständen, insbesondere dem vereinbarten Qualitäts- und Komfortstandard, erwarten kann. " (BGH, 21. November 2013, VII ZR 275/12)

Das scheint mir im vorliegenden Fall einschlägig, denn wenn eine Abflussrinne eingebaut wird, ist es klar, dass der Bauherr erwartet, dass auftretendes Wasser auch tatsächlich abfließen kann, der Boden also Gefälle hat. Es wäre also kein Beweis nötig, dass ein Gefälle vereinbart wurde.

Ob das zuständige Instanzgericht im Streitfall den Leitsatz so wertet und anwendet, mag dahinstehen, aber ein Argument gegenüber dem Auftragnehmer könnte es ja ggf. sein.

Wir haben einen Pauschalvertrag.

Ich hatte schon befürchtet, dass es in unserem Fall kein eindeutiges ja oder nein gibt.

Wir werden es also einfach darauf ankommen lassen müssen.

Eine kurze abschließende Frage hätte ich aber noch:

Wenn wir nun den Mangel beseitigen lassen (wie auch immer) und es sollte dann später tatsächlich noch zu einem Prozess kommen, dann müssten wir ja beweisen, dass Mängel vorhanden und wir deshalb berechtigt waren, das Geld einzubehalten. Wie wird mir aber diese Beweisführung gelingen, wenn der Mangel ja zwischenzeitlich beseitigt wurde. Ich kann ja nicht warten, bis die Forderung in ein paar Jahren verjährt ist. Gibt es denn Beweissicherungsmittel, die dann im Prozess verwertbar wären? Selbst wenn ich vor der Mängelbeseitigung ein Gutachten erstellen lasse, kann ja die Gegenseite immer noch behaupten, es sei ein Parteigutachten und damtit geschönigt.

Abschließend möchte ich mich bei Ihnen für Ihre fachkundige Auskunft bedanken. Ich werde das Forum auf alle Fälle weiter empfehlen, da es sich hier um eine hervorragende erste Anlaufstelle für nervengeschädigte Bauherren handelt.

Vielen Dank

Eine eigene Beseitigung des Mangels vor Ablauf der Vergütungs-Verjährungsfrist empfehle ich nicht. Selbst, wenn Sie den Mangel zuvor durch einen Sachverständigen (mit entsprechenden Kosten) mit hochwertigen Werkzeugen, Richtscheit und Messkeil und aufwendiger Fotodokumentation feststellen lassen, bleibt stets das Risiko, dass ihr späterer Prozessgegner Einwendungen dagegen erhebt (z.B. sogar in Zweifel zieht, dass der Messkeil geeicht war) und dass das Gericht diese Feststellungen Ihres SV nicht anerkennt, weil es ein (zwangsläufig parteiisches) Privatgutachten war. Wenn Sie trotzdem so vorgehen wollen, sollten Sie oder der SV dem Bauunternehmer den Termin zur Begutachtung mitteilen (Einschreiben), ggf. einen Termin mit ihm abstimmen und ihm Gelegenheit geben, die ganze Zeit bei den Feststellungen dabei zu sein. Viel hilft das im Hinblick auf die Prozessrisiken zwar nicht, aber zumindest ein bisschen.

Mit der Beseitigung des Mangels endet auch ihr doppeltes Zurückbehaltungsrecht und wandelt sich um in einen Schadensersatzanspruch in Höhe der Mängelbeseitigungskosten. Damit eröffnen Sie ein weiteres Prozessrisiko, denn es wird um die Frage gehen, ob Art und Umfang und die Höhe der von Ihnen aufgewandten Mängelbeseitigungskosten erforderlich und angemessen waren, oder ob Sie gegen Ihre Schadensminderungspflicht verstoßen haben, was nur (kostspielig) durch gerichtlich bestellte Gutachter festgestellt werden kann, mit manchmal überraschendem Ergebnis ...

Zudem haftet der Bauunternehmer bei Schadensersatzansprüchen nur bei Verschulden. Sie müssten daher im Prozess (anders als beim Mängelbeseitigungsanspruch) auch noch dessen Verschulden nachweisen, was bei Mängel, bei denen es evtl. nur um wenige Millimeter geht, manchmal gar nicht so einfach ist. Sie kennen ja sicher den Spruch: "Vor Gericht und auf hoher See sind wir allein in Gottes Hand! "

Wenn Sie die Mängel rechtsicher feststellen lassen wollen, ginge das nur über die Beantragung eines gerichtlichen Selbständigen Beweisverfahrens nach §§ 485 ff ZPO. Das ist allerdings so Zeit- und kostenaufwändig, da könnten Sie auch gleich eine Mängelbeseitigungsklage erheben.

Der sicherste Weg, die o.g. Prozessrisiken zu vermeiden ist, bis zum Eintritt der Vergütungsverjährung alles so zu belassen und den "Entenweiher" bis dahin nicht zu verändern.

Viele Grüße und viel Erfolg

Ralf Wortmann, Magdeburg Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht (Baurecht, Architektenrecht)

Moin moin, weitere Frage dazu: Ist es für eine sichere Benutzung nicht zu glatt? Eine Rinne innerhalb einer Garage, wurde ein Fettabscheider (Schmutzabscheider) eingebaut, um Öliges Wasser, das automatisch vom Wagen tropft aufzufangen? Oder gibt es somit noch mehr Fehler ...? Wieviel Prozent Gefälle gibt es den überhaupt?

Hallo, also zu glatt ist es nicht, Hallo,

also zu glatt ist es nicht, das passt schon.

Die Rinne wurde bis jetzt noch gar nicht eingebaut, es war aber auch nicht vereinbart, dass der Bauunternehmer das macht. Genaue Prozentangaben zum Gefälle kann ich derzeit gar nicht machen, weil noch nicht alles im Detail ausgemessen wurde. Wir haben mit der Wasserwaage nur festgestellt, dass der Boden zu den Toren hin wieder ansteigt und das Wasser ja nun mal nicht bergauf laufen kann. Und der besagte , , Entenweiher, , ist eben das größte Problem, da bleibt das Wasser direkt drin stehen.

Wir haben jetzt beschlossen, dass wir bzgl. Mängelbeseitigung zunächst nichts weiter unternehmen und warten, was der Bauunternehmer macht, ob er die Restsumme tatsächlich einfordert. Man kann die Garage ja trotzdem benutzen.

Viele Grüße

nicht verstehe, ist ... warum bekommt der Estrich eine andere Farbe, wenn er weiter abgetragen wird.? Er müsste eine über die Stärke einheitliche Korngröße sowie Farbe aufweisen ... Und wenn man ihn zur Rinne hin, noch weiter wegnimmt, kann man die Rinne etwas Schräg einbauen, das es mit dem Tor stimmt. Wasserwaage nehmen, waagerecht halten, und mit dem Zollstock bei einem Meter Abstand mal messen ...

Warum wurde noch keine Wasserdraufgeschüttet, um festzustellen, wie es wirklich ist ...? Mal mit Ölverschmierten Schuhen (Auto Garage ist das nichts besonderes) auf den Nassen Estrich gegangen?