Bauleitung durch Architekt
BAU-Forum: Architekt / Architektur

Bauleitung durch Architekt

Hallo,
wir wollen ein Einfamilienhaus mit einem Architekten bauen. Dabei haben wir vor, den Architekten sämtliche Leistungsphasen bis hin zur Bauleitung/-Überwachung übernehmen zulassen. Gerade beim Punkt Bauleitung/-Überwachung würde mich interessieren, was ich vom Architekt erwarten kann. Schließlich soll es ja um eine saubere Abwicklung und Verhinderung von Mängeln gehen. Wie kann ein Architekt dies in der Praxis gewährleisten? Wie oft muss sich ein Architekt auf der Baustelle sehen lassen? Fallen dann immer Fahrtkosten an oder kann das pauschal abgerechnet werden? Was ist, wenn das Büro des Architekten weiter weg ist?
Danke für eure Antworten.
Gruß
Reinhard
  • Name:
  • Reinhard
  1. Architekt muss sehr oft anwesend sein

    Foto von Dipl.-Ing. univ. Bruno Stubenrauch

    Die Rechtsprechung stellt hohe Anforderungen an die Präsenz der bauleitenden Architekten, siehe z.B. :

    30 und mehr Baustellenbesuche können bei einem Einfamilienhaus schon zusammenkommen.
    Nebenkosten, auch die Fahrtkosten, können entweder nach Aufwand abgerechnet oder im Architektenvertrag pauschaliert werden. Wenn der Architekt einen weiten Anfahrtsweg hat, stehen ihm höhere Nebenkosten zu. Ich sehe das aber abhängig davon, wer die Entfernung verantwortet. Ein Architekt, der im großen Umkreis akquiriert, wird eher Zugeständnisse machen als einer, der 100 km weg ist aber den Sie unbedingt haben wollen.

  2. Ich wette ...

    dass mich jetzt wieder alle für verrückt erklären  -  und ich möchte das auch nicht zum Maßstab machen -, aber ich bin min. alle 2 Tage (wenn Handwerker da sind) auf meinen Baustellen, wenn's sein muss auch 2* am Tag.
    Insbesondere dann, wenn Firmen dabei sind, die ich nicht kenne  -  oder von deren Qualität ich nicht überzeugt bin.

    Eine Pauschalregel, wie oft  -  oder selten  -  ein Bauleiter auf der Baustelle sein sollte oder muss, gibt's nicht. Aber einmal alle 4 Wochen reicht sicher nicht.
    Und wesentliche Punkte wie Einmessung, Bewehrung, Betonage, Winddichtung, Abdichtung etc.  -  halt alles, was zu massiven Schäden oder Mängeln beitragen kann  -  erfordern sowieso die Anwesenheit des 'Bauleiters.

    • **
  3. Keine Rechtsberatung

    Inwiefern das zulässig ist, weiß ich nicht. Bei uns wird klar geregelt, wann jemand mindestens (!) auf der Baustelle sein muss. Das sind zum Beispiel alle Bewehrungsabnahmen, natürlich vor dem betonieren. Kellerabdichtung, Mauerwerk vor Verputz, Dachstuhl, Verlegen der Rohr- und Stromleitungen, Dämmung (Trittschall und Wärme), Estrichverlegung, Anbringen der Dampfsperre etc.
    Allerdings arbeitet bei uns nur ein Architekt. Es sind auch keine HOAIAbk. Verträge. Wäre das denn bei einem HOAI-Vertrag auch möglich?
    z.B. Pflicht zur Kontrolle der Kellerabdichtung (Schichtdickenprotokoll), Pflicht zur Überprüfung der Aufheizprotokolle etc.?
    • Name:
    • Reg2003-R.K.
  4. das ist nur Dienstleistung a la TÜV/Dekra

    Foto von Dipl.-Ing. univ. Bruno Stubenrauch

    Bei einem Architektenvertrag über LPh 8 HOAIAbk., der naturgemäß ein Werkvertrag ist, wäre eine solche Arbeitsweise nicht möglich R.K... Das geregelte Erscheinen nur bei bestimmten Ereignissen (und ansonsten ungeregeltes, also nicht vereinbartes beliebiges Erscheinen oder auch nicht) stellt eine Dienstleistung dar. Hier wird kein mangelfreies Werk geschuldet (und wird auch keins herauskommen wie beim Architektenauftrag), sondern nur Präsenz bei bestimmten Ereignissen. Dementsprechend wird auch nicht gehaftet, wenn zwischen den Terminen was schiefgeht, was später verdeckt ist bzw. nicht im Pflichtenheft für den Termin steht. Wie bei TÜV und Dekra, die xx Baustellenbesuche verkaufen.
  5. Unabhängiger Baubegleiter

    Hallo reinhard,
    also, auch wenn ich weiß, dass manche Kollegen dies andere sehen mögen, oder gar mehr anmerken möchten, empfehle ich Ihnen Ihren Auftrag zunächst nur über die Leistungsphasen (Lph) 1-4 gem § 15 HOAIAbk. zu vergeben (Grundlagenermittlung bis zur Eingabeplanung). Dabei sollte sich erweisen, ob der von Ihnen gewählte Architekt entsprechende Kenntnisse hat, die dann auch für die folgenden Lphn 5-9 entscheidend sind. Fragen Sie hierbei Ihren Architekten auch, ob er und ggf. wieviel Erfahrung er bei Bauleitungen hat (dies ist entscheidend für eine "saubere" Bauabwicklung.
    Andernfalls empfehle ich Ihnen die Bauleitung separat zu vergeben. Dies an einen Baubetreuer, oder an einen qualifizierten Sachverständigen für Baubetreuung (bspw. auch an einen versierten Bauingenieur oder Bauleiter (mit Dipl. -Ing. Architekten-Qualifikation). Dieser kostet auch nicht mehr und ist ggf. bei Vereinbarung eines Zeithonorars günstiger als ein nach HOAI Lph 8 bezahlter Architekt.
    Quantitativ lässt sich Ihre Frage nicht bantworten, da eine Bauleitung zu vielen verschiedenen Einflussgrößen unterliegt, wie bspw. Qualität der Baufirmen, Besonderheiten des Baues, etc.
    MfG
    Ralph Kaiser
    Architekt
    BHK-Beratung
  6. Missverständnis

    Herr Stubenrauch, ich meinte nicht ausschließlich, sondern als Ergänzung / Zusatzleistung zu einem bestehenden Architektenvertrag. Das schafft mehr Vertrauen beim Auftraggeber. Ist denn auch Erfolg geschuldet, wenn der Architekt "lediglich" als Bauleiter eingestellt wird? Gibt es da Unterschiede zu Bauingenieuren oder Technikern, die ja dieselbe Aufgabe durchführen könnten?
    TÜV / DEKRA kommen übrigens völlig beliebig. Ausgeschlossen sind nur die wichtigen Termine wie oben genannt. Manchmal kommen die auch nur zur Endabnahme.
    • Name:
    • Reg2003-R.K.
  7. zur zweistufigen Beauftragung

    Foto von Dipl.-Ing. univ. Bruno Stubenrauch

    Ich sehe das allerdings anders Herr Kaiser. Erst mal bis LPh 4 zu beauftragen  -  quasi als Arbeitsprobe  -  ist deutlich vorgetragenes Misstrauen und so ähnlich, wie wenn ich die Baufirma zunächst nur bis OK Kellerdecke beauftragen würde. Ok, man kann es als Bauherr machen, wenn man konsequent zu Ende denkt. Was passiert, wenn letztlich 2 Architekten tätig werden? Ist die Schnittstelle sauber gelöst? Stehen die Arbeitsergebnisse so zur Verfügung, dass der zweite nahtlos weiterarbeiten kann, evtl. gegen den Willen/ die Erwartung des ersten? Selbstverständlich (und als HOAIAbk.-Grundleistung geschuldet) ist das nämlich nicht.
    Weiter muss dem Bauherrn  -  besonders dem erbsenzählenden und misstrauischen  -  klar sein, dass der Architekt bei Vorlage des 2. Vertrags freundlich "viel Glück weiterhin" sagen kann, ohne vertragsbrüchig und schadensersatzpflichtig zu werden.
  8. so ein Käse!

    "zeithonorar für Bauüberwachung günstiger als Leistungsphase 8 (lph 8)"  -  voll
    daneben.
    ok, ich muss auch mit solchermassen eleganten Architekten zurandekommen,
    die sogar mit Leistungsphase 8 (lph 8) einen guten schnitt machen  -  normal ist das nicht.
    jedenfalls nicht bei denen, die ihren Job ernst nehmen  -  siehe Ralf oder
    bruno oder ein paar wenige andere.
  9. Wär das schön ...

    • leisevormichhinträum*

    wenn ich meine Baustellenbesuche auch nur mit 50 €/Std. bezahlt bekäme statt nach LPAbk. 8.
    Ich melde mich ab und träum noch ein bissel von Ferienhaus, Zweit (sport) wagen und Segeltörns ;-)).

  10. Kalkulation des Aufwandes

    Auch wenn es jetzt schon November ist:
    Jeder Bauherr ist gut beraten für die Leistungsphase 8 eine Kalkulation der Arbeit des Architekten zu erstellen. Sie kennen das Honorar, sie kennen die Bauzeit und die Anzahl der zu prüfenden Rechnungen. Schätzen Sie ein Verrechnungsstundenlohn, z.B. 40 €. Bei einem normalen 1-Familienhaus springt dann nicht mehr als ein halber Tag in der Woche auf der Baustelle heraus.
    Jeder Bauherr tut gut daran, sich von Beginn an darauf einzustellen, dass er selbst der Bauleiter ist, der kontrolliert welche Firmen vor Ort sind und welche Firmen ihre Termine nicht halten. Der Architekt  -  wenn er gut ist  -  prüft die nicht sichtbaren Qualitäten und trifft bis zur letzten Minute Planungsentscheidungen, aber ständig vor Ort ist er nicht.
  11. na, da hatten wir ja mal alle auf ...

    na, da hatten wir ja mal alle auf einem Haufen.. >g<.
    @ hr. wienert: rechnen sie mal  -  anrechenbare Kosten 250000. macht für die lph8 8.000-9.000 Honorar. das teilen sie durch 50 €. sie haben dann etwa 150-180 Std. das sind dann entsprechend Baustellenbesuche + Vor- / Nachbereitung + Rechnungsprüfung. am Anfang etwas weniger, je nach Baufortschritt und traffic auf der Baustelle etwas mehr. ist das Haus kleiner, gibt es weniger Honorar, die Bauzeit ist aber auch kürzer. Fazit: man kommt mit der HOAIAbk. knapp aus. eine Stundenabrechnung würde ich den Bauherren nicht empfehlen, ebenso wenig einen separaten Architekten für die Objektüberwachung. das Ergebnis wären erhebliche schnittstellenverluste und qualitätsverluste bei den Details (wenn's denn welche gibt ;-)). der Architekt, der die Planung und Ausschreibung gemacht hat, ist eindeutig die beste Wahl für die Objektüberwachung. mal ganz objektiv gesprochen ;-). auf trittbrettfahrer, dünnbrettbOhrer oder "Heinz wichtigs" mit dem Knopf im Ohr kann man auf Baustellen getrost verzichten. auf überwachungsvereine sowieso. was mir übrigens aufgefallen ist: der Architekt macht mehr und mehr die Arbeit der firmenchefs mit: Leute einweisen, sich um den Müll auf den Baustellen kümmern, mitarbeiterer motivieren etc. etc. ... naja, wenn's dem Ergebnis hilft ...
    schöne Grüße

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