Baufeldbestimmung bei Nichteinhaltung der Abstandsflächen durch Nachbarn
BAU-Forum: Architekt / Architektur
Baufeldbestimmung bei Nichteinhaltung der Abstandsflächen durch Nachbarn
Hallo liebes Forum,
wir haben im vergangenen Jahr in Brandenburg ein (laut Vertrag lastenfreies) Grundstück (ca. 18 x 48 m) gekauft, welches wir gerne mit einem Haus von etwa 10 - 11 m Breite bebauen würden. Bisher haben wir gedacht, dies sei ohne weiteres möglich, da links und rechts 3 m bzw. 4 m Abstandsfläche von uns eingehalten werden.
Bei der Besichtigung des Grundstücks mit einem Bauunternehmer teilte uns dieser seine Bedenken bezüglich der Nachbarschaftsbebauung mit. Ein Nachbar hält etwa 1,5 m und der andere 1,8 m Abstand zur Grundstücksgrenze. Bebaut sind beide Grundstücke mit massiven Häusern wobei eines eine Art Wochenendhaus ist.
Stimmt es, das wir die Abstandsflächen der Nachbarn mitberücksichtigen müssen und somit nur 9,3 m (18 - 6 - 1,2 - 1,5) für unser Haus einplanen dürfen?
Wenn dem so ist, müssen wir einen Vermesser mit der genauen Bestimmung des Baufeldes beauftragen. Da wir den Bauzeitpunkt nicht genau kennen, würde ich diese Vermessung nur ungerne in einem Gesamtpaket vergeben. Macht das einen preislichen Unterschied?
Gibt es Möglichkeiten im Rahmen von Sonderregelungen trotzdem die gewünschte Haubreite zu bauen?
Vielen Dank!
wir haben im vergangenen Jahr in Brandenburg ein (laut Vertrag lastenfreies) Grundstück (ca. 18 x 48 m) gekauft, welches wir gerne mit einem Haus von etwa 10 - 11 m Breite bebauen würden. Bisher haben wir gedacht, dies sei ohne weiteres möglich, da links und rechts 3 m bzw. 4 m Abstandsfläche von uns eingehalten werden.
Bei der Besichtigung des Grundstücks mit einem Bauunternehmer teilte uns dieser seine Bedenken bezüglich der Nachbarschaftsbebauung mit. Ein Nachbar hält etwa 1,5 m und der andere 1,8 m Abstand zur Grundstücksgrenze. Bebaut sind beide Grundstücke mit massiven Häusern wobei eines eine Art Wochenendhaus ist.
Stimmt es, das wir die Abstandsflächen der Nachbarn mitberücksichtigen müssen und somit nur 9,3 m (18 - 6 - 1,2 - 1,5) für unser Haus einplanen dürfen?
Wenn dem so ist, müssen wir einen Vermesser mit der genauen Bestimmung des Baufeldes beauftragen. Da wir den Bauzeitpunkt nicht genau kennen, würde ich diese Vermessung nur ungerne in einem Gesamtpaket vergeben. Macht das einen preislichen Unterschied?
Gibt es Möglichkeiten im Rahmen von Sonderregelungen trotzdem die gewünschte Haubreite zu bauen?
Vielen Dank!
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Baufeld und Abstandsflächen
Hallo Herr Schäfer,
bezüglich Ihrer Problematik ist folgendes anzumerken.
a.) Sind auf Ihrem Grundstück die übernommen Abstandsflächen Ihrer Nachbarn eingetragen? - siehe Grundbuchauszug.
b.) falls dem nicht so ist - mal ein konstruktives Gespräch mit der Baubehörde suchen - aber bitte mit Architekt.
Ich glaube dann werden sich verschiedene Punkte aufklären.
Mit freundlichen Grüßen -
Übernahme
von Abstandsflächen = Baulast. Baulasten müssen nicht im Grundbuch eingetragen sein, i.d.R. eingetragen im Baulastenverzeichnis der Gemeinde. Im Grundstücksvertrag zugesicherte Lastenfreiheit sieht meist so aus: "Lastenfrei in Abtlg. II und III des Grundbuchs" oft auch noch der Zusatz: "der Notar hat das Grundbuch nicht eingesehen, die Parteien sind auf die damit verbundenen Gefahren hingewiesen und baten dennoch um Beurkundung".
Im übrigen wie schon geschrieben: Gespräch mit Bauamt führen. -
Nachtrag
Im Bundesland Brandenburg seit 1994 gilt:
Entsprechend dem Gesetz über die Bauordnung (§ 80 BauO) vom 20.7.1990 erfolgte bis zum Juni 1994 die Führung eines Baulastenverzeichnisses durch die Bauaufsichtsbehörde.
Baulasten wurden Aufgrund dieser bauordnungsrechtlichen Vorschriften im Zusammenhang mit Bauanträgen oder Grundstücksteilungen erforderlich.
Durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde konnten Aufgrund dieses Gesetzes Grundstückseigentümer öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihrer Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergaben. Bauordnungswidrigkeiten konnten somit ausgeräumt werden.
Die neue Brandenburgische Bauordnung (BbgBO) kennt keine Baulast mehr. Ab Juli 1994 erfolgt mit Runderlass Nr. 3/1994 des Ministeriums für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr die rechtliche Sicherung über Dienstbarkeiten im Grundbuchblatt des Nachbarn.
Bestellte Dienstbarkeiten werden gemäß Pkt. 5.3 des Runderlasses durch die untere Bauaufsichtsbehörde in einem Grundstücksbelastungsregister eingetragen. -
was bedeutet das letztendlich?
Es hängt also davon ab, ob ich eine entsprechende Eintragung finde?
Wenn ja, habe ich schlechte Karten und kann nur ein schmales Stück bebauen - richtig? Oder habe ich da sonst noch Möglichkeiten?
Wenn nein, dann hat die Behörde einen Fehler gemacht und gibt mir vielleicht eine Sondergenehmigung - richtig?
Herr Peters: Ich verstehe Ihre zweite Anmerkung nicht ganz. Meine Nachbar haben sicher vor 1994 gebaut. Bedeutet das also, dass ich mich im Baulastenverzeichnis der Gemeinde auf die Suche nach Eintragungen zu meinem Grundstück machen muss? Im Grundbuch steht nichts - ich habe nachgesehen. -
Baulastenverzeichnis
einsehen und prüfen ob Eintragung vorhanden. Sondergenehmigung wird's wohl keine geben. Wenn der Verkäufer des Grundstücks seinerzeit der Baulasteintragung zugestimmt hat, hätte er dies bei Vertragsabschluss offenbaren müssen.